Blog Inmobiliario Español

Mensajes etiquetados inversión inmobiliaria

Comparto el artículo que me publicó Expansión el pasado 16 de agosto:

Desde hace justo un año en que la Sareb hizo su primera gran venta corporativa, el mercado inmobiliario español ha empezado a recobrar parte del dinamismo perdido. Todas las semanas y casi todos los días los medios de comunicación divulgan el cierre de nuevas operaciones de compraventa, que casi siempre tienen como protagonistas activos terciarios: hoteles, oficinas y centros comerciales.

¿Y la vivienda? Los fondos e inversores que estudian nuestro mercado también están interesados en la vivienda, a la que se acercan desde tres enfoques distintos. El primero es un planteamiento meramente especulativo: adquisición de paquetes de vivienda al mayor descuento posible con el fin de revender en el menor tiempo posible. El segundo consiste en aplicar a residencial el enfoque terciario: adquisición de promociones de vivienda en alquiler con un flujo de caja garantizado que se pretende mejorar gracias a una gestión más eficaz para alcanzar la rentabilidad deseada. Por último, también hay inversores que confían en el desarrollo de nuevo producto residencial, e intentan aprovechar las fortísimas caídas del precio del suelo en los últimos tiempos.

Mientras tanto, la demanda finalista parece que despierta lentamente del letargo. Una parte es irrecuperable, pues la elección del arrendamiento como forma de vida no es sólo circunstancial. El resto, en la medida en que su propia coyuntura laboral se lo permite, es muy sensible a la situación del mercado hipotecario: con el actual nivel de precios, el aumento de la concesión de hipotecas desde comienzos de 2014 se ha traducido en un incremento casi calcado del número de ventas. Este dato es muy importante, pues indica que el precio ya no es la principal variable que tiene en cuenta el comprador. Los informes y estadísticas que se publican últimamente reflejan caídas medias a nivel nacional que no superan el 5%, y son muchos los distritos de ciudades como Madrid y Barcelona donde ya se recogen subidas. En la medida en que la concesión de hipotecas crezca, los precios se estabilizarán y comenzarán a subir más y en más zonas. Esto indica que estamos ante una ventana de oportunidad de duración limitada.

En todo caso, invertir en vivienda hoy requiere prestar la máxima atención a cuatro aspectos. En primer lugar, la ubicación. Elegir zonas consolidadas con bajo stock y fuerte demanda potencial, ya sea en alquiler o compra. En segundo lugar, rentabilidad por arrendamiento. La inversión residencial ya no puede seguir basándose en la rentabilidad por revalorización del activo, que es lo mismo que confiar en un relajamiento ilimitado de las condiciones hipotecarias. En tercer lugar, la profesionalización de la gestión de la vivienda, como remedio frente la creciente complejidad de las normativas que le afectan, y como protección frente a los problemas que pueden surgir en la relación arrendador-arrendatario. Por último, la voracidad recaudatoria de la Administración exige la utilización de vehículos fiscalmente eficientes. Es la hora de las sociedades patrimoniales y de las SOCIMI.

En las últimas dos o tres semanas muchos medios de comunicación me han preguntado mi opinión sobre la evolución de los precios de la vivienda durante 2014. Es comprensible esa inquietud en un país en el que más del noventa por ciento de la población es propietaria, y más aún cuando hasta hace seis años los precios sólo sabían subir desde que el acceso a la vivienda se universalizó allá por los años sesenta.

Pero a fecha de hoy eso no es lo importante. Si nada excepcional ocurre en el año que estrenamos, puedo asegurarles sin temor a error que los diferentes informes y estudios de las consultoras, tasadoras, y expertos del ladrillo recogerán caídas que se situarán en una horquilla de entre el 5% y el 10%.

El ajuste ya está hecho, con sus más y sus menos. Me refiero al ajuste de verdad, esto es, el ajuste que se observa en suelos y nuevas promociones de obra nueva; el ajuste de la Sareb y de algunos –no todos- los bancos. No incluyo por tanto la segunda mano, la venta de particular, que va a otro ritmo. Cuando no hay una necesidad perentoria de vender, el particular se hace el remolón, y se equivoca: esta semana me contaban de un piso que se vendía hace cuatro o cinco años por 400.000 euros y se acaba de cerrar en 200.000. El propietario había recibido en todo este tiempo varias ofertas, la primera de ellas en 360.000. En fin, así es la vida.

Como les decía, el precio, en 2014 ya no es importante. Y ya no es importante porque a los precios actuales, el que puede comprar, compra.

En costa las compras de extranjeros se han disparado, prácticamente duplicando al peor año del ciclo, 2009. Todo apunta a que esta tendencia va a seguir durante los próximos meses: el mundo ha perdido el miedo a España, y España, por un montón de razones que no viene al caso, sigue siendo el mejor lugar para veranear y para pasar la jubilación para un europeo.

Otros que compran, porque pueden, son los famosos fondos de inversión extranjeros. El año pasado por estas fechas tenía puestas mis esperanzas en la Sareb; me parecía el único vehículo apropiado para estabilizar precios y dinamizar el mercado. La mera puesta en marcha de un ‘banco malo’ ya generó un efecto positivo en el mercado global. La rapidez con que cerró la primera operación (Bull) fue el mejor mensaje que se podía lanzar. En definitiva, alrededor de un centenar de fondos inversores de diversa procedencia (Europa, Iberoamérica, Estados Unidos, Asia) creen que España es un país atractivo al que destinar su dinero. Y están aquí ya, haciéndolo.

El tercer grupo que se ha apuntado a la fiesta inversora es el nacional. Que compra porque puede. Son por un lado los llamados family office, o sea, los ricos de toda la vida en versión profesionalizada, y por otro los que “marchan bien”, profesionales y pequeños empresarios que tienen ahorro, y que creen que comprar pisos a la mitad o al 30% de su precio de hace unos años es un buen negocio en el que no te puedes equivocar.

Ni los precios -ni el stock, que sólo es un problema en localizaciones concretas-, son a fecha de hoy impedimento para comprar para aquellos que pueden comprar. Por eso, el precio ya no es el problema. El problema es el acceso a la vivienda. Para la gran mayoría de los españoles hoy como ayer la adquisición de una vivienda es la principal compra de su vida; y para ello necesitan un socio que aporte la mayoría del precio, pues con su nivel de renta necesitarían una vida laboral ahorrando para poder hacerlo. Por eso, el reto de 2014 es la mejora de las facilidades de financiación.

Y, ¿qué se puede esperar de la financiación? Por una parte, el sector privado se ha desapalancado de manera muy relevante en los últimos años, pasando de 2,2 a 1,9 billones de euros (325.000 millones menos). Además, las exigencias de provisionamiento de los Decretos De Guindos y el rescate financiero del EFSM han servido para sanear un sector que estaba al borde de la quiebra. En el debe, sin embargo, se encuentra la enorme cantidad de recursos que la banca ha destinado a financiar la deuda del Estado. Sin embargo, aquí también hay buenas noticias, pues desde hace ya unos meses la banca española ya no es la única que financia al sector público.

Así pues, los servicios de estudios de los grandes bancos (BBVA, Sabadell) avanzan que para este año ya habrá “crédito nuevo”. No parece que vaya a ser algo inminente, a la vista de las pobres cifras de hipotecas, pero es probable que para la segunda mitad del año veamos ya crecimientos interanuales.

En efecto, el desafío de este año ya no tiene nada que ver con los precios, sino con el volumen.

Feliz año nuevo.

 

Ayer tuvieron gran repercusión los datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística sobre el precio de la vivienda, y no es para menos. Desde el segundo trimestre de 2010 no ocurría algo así. ¿Brotes verdes? ¿Recuperación a la vista? ¿Espejismo?

Antes de entrar en materia, fíjense en esta tabla:

1T 2013

2T 2013

3T 2013

Total

92.900

73.100

70.200

Extranjeros

8.013

8.204

10.970

%

8,6 %

11,2 %

15,6 %

Habrá que esperar a los datos del último trimestre, aunque todo parece apuntar a que en 2013 el peso del comprador extranjero superará al que representaba en  2012 (8,1%), 2011 (6%), 2010 (4,4%), 2009 (4,2%). Incluso en el eufórico 2006 no llegaba al 9%.

La coincidencia de una mayor presencia del comprador extranjero y de un descenso casi sin precedentes del comprador español es sin duda un elemento diferencial y novedoso en el análisis del mercado de la vivienda actual.

 

El mercado español de hoy cruza muy pocas operaciones. Ha quedado reducido a apenas un 30%: de unas 250.000 viviendas a 70.000. Es un mercado menguante. En el interanual, el último trimestre ha perdido casi un 7%. ¿Es este mercado representativo? Mucho menos que lo que lo era en cualquier otro ejercicio pasado. Por eso, los datos de un trimestre aislado hay que tomarlos con mucha precaución. Pero, además, aunque se consolidaran las subidas en trimestres venideros, no deberíamos tenerlos muy en cuenta mientras el volumen de operaciones fuera tan bajo. ¿O nos fiaríamos del precio de la acción de una empresa si de repente el volumen se desplomara?

Por tanto, debemos darle al dato una importancia relativa. Pero esto no es todo. Como es bien sabido, la financiación hipotecaria prácticamente ha desaparecido. Sin embargo, no fluye de la misma manera cuando el piso pertenece a una entidad financiera. En estos casos, la financiación es mayor, y más flexible: carencias, diferenciales más bajos, y plazos de amortización más largos. Con ello se consigue vender más caro que la competencia. Y según pasan los meses, cada vez es menor el peso de los particulares y de los promotores (casi inexistentes) en el mix de viviendas vendidas.

Por último, la tabla que les he mostrado arriba. En efecto, el extranjero está apostando por la vivienda española porque la percibe barata, como una oportunidad. Afortunadamente, y a diferencia de otros países que han sufrido un fuerte ajuste inmobiliario, España es un destino turístico de primer orden. Tan es así que un 15% de todas las ventas del trimestre han sido protagonizadas por extranjeros.

Los extranjeros compran sobre todo en zonas costeras y en las islas. Así, no debería sorprender que el mayor crecimiento de ventas se haya registrado en las provincias de Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Almería y Alicante.

La costa fue también donde antes se produjo el ajuste. Cuando todavía oficialmente se decía que en Madrid los pisos sólo habían bajado un 10% y cosas por el estilo, ya se reconocía que la vivienda vacacional había caído hasta un 50%. Este es un dato importante, pues en las provincias mencionadas y otras muchas se pueden encontrar muchísimos pisos que han pasado de valorarse en 200.000 euros hasta 60 o 70.000. Y es relevante porque una subida leve de, digamos, 5.000 euros, sobre un piso de 70.000, representa un 7% de aumento (aunque realmente siga siendo un tercio de lo que llegó a pagarse por ese piso hace unos años).

Por todo ello no debe sorprendernos que las subidas de precio (muy leves, en todo caso) que anunció ayer el INE se concentren sobre todo en las regiones costeras: Islas Baleares y Comunidad Valenciana encabezan el ranking, y también en positivo se encuentran Cataluña, Andalucía y Murcia. Es cierto que también se cuelan en posiciones destacadas La Rioja, Cantabria y el País Vasco: de todos es conocido que son el núcleo duro de las regiones con menor índice de paro y con las economías más sólidas.

 

El jueves pasado, el Foro Inmobiliario del programa Capital que presenta Susana Criado fue un monográfico para explicar qué son las SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) y cuáles son sus aplicaciones prácticas y concretas.

Fue un debate breve pero intenso en el que las periodistas Susana Criado y Elena Fraile nos “asaetaron” a preguntas incisivas y bien dirigidas. Afortunadamente para mí, en esta ocasión estuve muy bien acompañado en este Foro al que acudo regularmente. Alfonso Benavides, responsable mundial de Real Estate de la firma de abogados americana Clifford Chance fue el protagonista de la sesión. No en vano Clifford Chance es el bufete que ha asesorado la creación de las primeras SOCIMI impulsadas desde la reforma legal de esta figura.

Merece la pena escucharlo. Aquí lo pueden descargar. Trece minutos que despejarán las dudas de quienes tengan interés en esta nueva forma de inversión.

 









Archivo

julio 2017
L M X J V S D
« sep    
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31  
© Copyright Libertad Digital SA. Juan Esplandiu 13, 28007 Madrid.
Tel: 91 409 4766 - Fax: 91 409 4899