Blog Inmobiliario Español

Mensajes etiquetados IVA superreducido

 

Aunque ahora mismo no seamos capaces de valorarlo en su justa medida, el año que termina será recordado como aquél en el que se dinamitó la burbuja inmobiliaria. Tras cuatro años de pretend & extend, los Reales Decretos ‘De Guindos‘ han contribuido decisivamente a adecuar a la realidad el balance del sistema financiero, no sin dolor ni graves efectos colaterales, como la caída y nacionalización de Bankia y, sobre todo, la pérdida de credibilidad del Banco de España. Pero ha merecido la pena: Blackrock, la mayor gestora de fondos del mundo, ha dado su espaldarazo al Ministerio de Economía al asegurar en su informe de previsiones para 2013 que el test de estrés de la banca española elaborado por Oliver Wyman es creíble. ¿Quiere esto decir que el ajuste de precios ha tocado a su fin? Lamentablemente no. Si así fuera, los inversores se hubieran dado codazos para entrar en el capital de la Sareb que, como sabemos, va a recibir los activos de los bancos rescatados a un precio similar al del escenario adverso del ejercicio de estrés.

Hay al menos cuatro razones para estimar una mayor caída de precio en 2013.

En primer lugar, las anunciadas supresiones de la desgravación por compra de vivienda habitual y del IVA superreducido para obra nueva. Dependiendo de la casuística, el ahorro estimado gracias a estos beneficios fiscales se sitúa entre el 10% y el 20% del precio. Por tanto, la ausencia de estos instrumentos forzará a un ajuste equivalente.

En segundo lugar, la cantidad disponible de las familias para pagar la cuota hipotecaria merma día a día, no sólo por la mengua de los salarios, sino especialmente por la subida y creación de nuevos tributos y tasas en todos los niveles administrativos.

En tercer lugar, la nefasta perspectiva de futuro de buena parte de la ciudadanía, que, sumada a la percepción generalizada de “la vivienda no ha caído lo suficiente”, estrecha aún más la ya recelosa demanda.

En cuarto lugar, la ausencia de financiación. Más allá del necesario desapalancamiento del sector privado, el escaso crédito de que dispone la banca para financiar la actividad en el país es absorbido sin piedad por el sector público. Las probabilidades de que el Gobierno solicite la activación del programa de compras de deuda pública por parte del BCE -que liberaría a la banca nacional del compromiso de sostener el gasto público del Estado- son, por ahora, muy bajas. Así pues, parece difícil una mejora del acceso a la vivienda por esta vía.

Sin embargo, 2013 podría ser el año en el que fijar un suelo definitivo para los precios, un tope sobre el que edificar de nuevo el sector. Y ahí la Sareb estaría llamada a jugar un papel muy relevante si se utiliza no tanto como trinchera o depósito de activos tóxicos, sino como un elemento realmente dinamizador. Dos o tres ventas de paquetes significativos, aun asumiendo pérdidas, disiparían el vértigo y la incertidumbre que atenazan al sector y ahuyentan a los inversores. La Sareb, en definitiva, está en condiciones de ser la palanca que invierta el actual ciclo de descomposición de la economía en una nueva fase de confianza en el futuro.

(publicado el miércoles 26 en Expansión bajo el título “Razones para una mayor depreciación”)

 

Hoy se ha confirmado lo que todos sospechábamos. El IVA superreducido que puso en marcha Zapatero a mediados de agosto no ha servido para lo que se nos vendió: animar el mercado residencial. O tal vez sí, pero tan poco que es inapreciable -incapaz de contrarrestar el desplome de la segunda mano- y por supuesto injustificable desde el punto de vista económico.

En primer lugar, advertir que los datos de noviembre que facilita el INE se corresponden mayormente con septiembre, los de octubre con agosto, y así sucesivamente (la razón, ya comentada en otras ocasiones, es que la fuente es el Colegio de Registradores, que acumula un decalaje de unos dos meses). Por eso es por lo que, por fin, podemos valorar convenientemente el efecto real de una medida que se adoptó en pleno ferragosto.

Lógicamente tomaremos sólo las ventas de vivienda nueva, pues son las afectadas por el IVA (la segunda mano tributa por ITP):

  • Ventas vivienda nueva noviembre de 2010: 15.509
  • Ventas vivienda nueva octubre de 2010: 13.360
  • Diferencia: 2.149
  • Ventas vivienda nueva noviembre de 2011: 13.844
  • Ventas vivienda nueva octubre de 2011: 11.050
  • Diferencia: 2.794

Por tanto, el aumento de ventas en 2010 fue, en términos porcentuales, del 16,1%; mientras que el de 2011 ha supuesto un 25,3%.

Por tanto, el cambio del tipo del IVA puede apuntarse una mejora de más de nueve puntos . O, para ser más justos, un aumento del 57% en términos relativos. Que podemos cuantificar: 1.015 viviendas (si las ventas en 2011 hubieran aumentado lo mismo que en 2010, habrían alcanzado las 12.829 unidades).

O sea, que para generar los ingresos de un 4% de IVA de la venta de 1.015 viviendas hemos perdido los ingresos de un 4% de IVA de la venta de 12.829.

A 200.000 € de media como precio de venta, hemos dejado de ingresar 8.000 euros por 12.829 (102,6 millones de euros) para obtener (8.000*1.015) 8,1 millones. Una pérdida injustificada de 94,5 millones de euros.

 

Como ya expuse en un post publicado apenas dos días después de ser anunciada, la medida no se sostenía argumentalmente: Por un lado, rompía con la política y las declaraciones que, sobre vivienda, venían sosteniendo los diferentes responsables socialistas –con la consiguiente merma de credibilidad en pleno periodo preelectoral-. Por otro lado, iba a suponer una caída en la recaudación que, por este concepto, ingresaba el Estado (sólo para recaudar el mismo IVA las ventas tendrían que haberse duplicado) en un momento en que nuestra maltrecha economía no se lo podía permitir.

¿Quién se beneficiaba, por tanto, de la medida? Otra vez la banca. En efecto, el Gobierno liberaba a la banca de pagar una buena parte de los impuestos que cada adjudicación de vivienda le suponía. Impuestos que, por otra parte, en muchos casos no llegaban a la Hacienda Pública, con lo que la merma para las arcas del Estado podía considerarse, en alguna medida, despreciable en términos de cash flow (que no contablemente, claro). Veámoslo con un ejemplo:

Una promotora acuerda con un banco acreedor la venta/adjudicación de un paquete de suelos. El precio, la deuda pendiente por esos activos que, para facilitar el ejemplo, asumiremos que son 100 millones de euros. Por tanto, el banco paga esos 100 millones (realmente no los paga, simplemente cancela la deuda pendiente por esa misma cantidad) y además 8 millones en concepto de IVA. El IVA quedaba ingresado en la cuenta de la promotora, que es la obligada tributaria de ingresarlo a Hacienda. Cosa que normalmente no hacía. ¿Por qué? Dados sus terribles problemas de tesorería, las promotoras normalmente han preferido no cumplir sus obligaciones con el fisco para en su lugar atender otros pagos considerados más urgentes, principalmente salarios y pagos a abogados y a la administración concursal en el caso de estar incursas en este proceso.

¿Y reduciendo el IVA a la mitad qué pasa? Que el banco sólo paga 4 millones y el Fisco se queda como estaba (en términos de caja). Pero además hay otra ventaja añadida: dado que el banco apenas puede repercutir el IVA soportado, elimina de un plumazo una buena cantidad de IVA que se veía obligado a considerar gasto, mejorando notablemente su cuenta de resultados.

(Hay otros beneficios y beneficiados, pero por no repetirme os emplazo al post ya mencionado y a sus interesantes comentarios.)

Como todos sabemos, el nuevo Gobierno popular ha decidido mantener el IVA superreducido. Ya tendremos ocasión de comentar la oportunidad –o mejor dicho, inoportunidad- de esta prórroga cuando analicemos la famosa deducción por vivienda en un próximo post.









Archivo

agosto 2017
L M X J V S D
« sep    
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031  
© Copyright Libertad Digital SA. Juan Esplandiu 13, 28007 Madrid.
Tel: 91 409 4766 - Fax: 91 409 4899