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Ni Assange ni Wikileaks; no hacen falta. ¿Para qué, en estos tiempos en los que lo que sobra es información?

La información fluye por todas partes y la gran dificultad de la época que nos ha tocado vivir es saber separar el grano de la paja; observar y analizar. Y así poder tomar las decisiones correctas.

Fíjense: el lunes el Banco de España publicó la morosidad –de promotores- del segundo trimestre del año de las entidades financieras, el 17,7%. Sin embargo, para los test de estrés de julio se presentó con una mora de casi 3 puntos menos. ¿Alguien ha llamado la atención sobre el particular? Algunos me dirán que los datos tardan en recogerse y luego hay que elaborarlos y luego hay que… Y yo les daría la razón sino fuera porque el Banco de España tiene personal en las “salas de máquinas” de casi todas las entidades y que no tienen otro cometido que ese: verificar la mora real. Pero, sinceramente, para contarles esto no haría un post. El asunto es mucho más grave:

El viernes circuló por la red un artículo publicado en el New York Times con el título “Spain’s Banking Mess” El desorden (o el lío, el aprieto, el follón, el enredo, el desbarajuste, el berenjenal: elijan ustedes, son todas traducciones correctas del inglés) del sistema financiero español. El autor, Floyd Norris, es uno de los periodistas de información financiera más reputados de los Estados Unidos. El artículo, de obligada lectura, revela una información valiosísima que, como decía al principio, sólo el buen observador detecta. El mérito, del jefe de economía de esta casa que tiene a bien acoger mi blog, Manuel Llamas. “Échale un vistazo al documento, José Luis”, me recomendó el viernes por la tarde. En efecto, el artículo enlaza con una presentación que José María Roldán, director general de regulación bancaria del Banco de España, ofreció el martes pasado en Londres ante inversores.

La sorpresa se hallaba en la diapositiva 17. Lejos de dar cifras por escrito, aparecen una serie de gráficas muy interesantes. Y eso que han sido lo suficientemente cucos como para poner puntos “gordos” y números que los tapan para difuminar el mensaje. ¿De qué habla la página 17 de la presentación? De las previsiones de caídas de precios del suelo y de la vivienda. En el escenario adverso (que es el único que interesa: el escenario base mejor que lo rebautizaran como el “optimista antropológico”) para 2012 el precio del suelo cae alrededor de un 65% desde máximos. Y el de la vivienda, atención, un 38%.

¿Y cuál es el problema? Pues que hace dos meses, en la presentación de los test de estrés, estas cifras eran de un 62,5% y un 34,2% respectivamente. ¿Que parece poco? Pues es un aumento del 4% en el primer caso y del 11% en el segundo. No está mal en sesenta días si consideramos que durante el mes agosto en el edificio de Cibeles no está ni el bedel (y si no lo creen lean esta noticia).

Lo bueno de esto es que, si en diciembre deciden recalcular, a lo mejor ya nos dicen la verdad y por fin nos reconocen que la caída esperada del suelo es del 90% para el urbanizable y del 55-60% para el urbano, de forma que la media –dado el enorme peso del urbanizable- tiene una pérdida no inferior al 75%. Por lo que respecta a la vivienda, ídem de ídem: menos de un 45% de caída de media a estas alturas ya no es creíble.

Total, que cada vez más la realidad se acerca a este post que escribí cuatro días después de que se publicara el test de estrés y en el que, grosso modo, me salían 50.000 millones de euros más de pérdidas. Calderilla.

Y ya para completar la faena, una de deuda soberana: la banca tiene una exposición de 230.000 euros a deuda española, sobre la que se ha estimado hasta una quita del 20%. 46.000 milloncejos más del ala. En definitiva, que esto no se cura por menos de 100.000 millones, el 10% del PIB.

Y como será la cosa que el mismo viernes por la noche me encuentro con este titular: El FMI pide un auditor externo para la banca española como hizo con Irlanda. Para devolver la confianza, justifica. “Se han realizado grandes avances”, “sienten gran admiración” por el trabajo hecho hasta ahora, nos aclara el redactor. Ya, y por eso piden una auditoría externa, por lo bien que lo ha hecho MAFO.

¿Les parece poco? Pues aún hay más: el Deutsche Bank en España ha admitido el jueves pasado que el 75% de los préstamos a promotores están en alto riesgo de impago. La realidad supera la ficción de los “adversos” escenarios del Banco de España una y otra vez.

 

PD: El señor Norris se ha llevado la impresión de que, si bien los préstamos a promotores fueron demasiado arriesgados, no sucedió lo mismo con las hipotecas a particulares. Así, dice: “lending to home buyers was conducted in a far more prudent manner than it was in the United States” (en España se prestó en unos términos mucho más prudentes que en los Estados Unidos). Y no me extraña que piense eso al ver que la curva de morosidad hipotecaria se mantiene estable (incluso bajando) desde el comienzo de la crisis, en el entorno del 2,5%.

Pero tiene truco: por un lado, el enorme interés de la banca en no elevar esta tasa les lleva a renegociaciones y acuerdos con los particulares tan imaginativos como poco creíbles. Por otro lado, no dejan de vender (e hipotecar, lógicamente) sus pisos propios lo que incrementa la base y mejora el rating de su cartera de hipotecas. Por último, los particulares, que no cuentan ni con dación en pago, ni con leyes de la segunda oportunidad, se aferran como pueden al pago de la cuota so pena de perder la vivienda y el resto de su patrimonio además, claro está, de tener que seguir devolviendo lo que quede de deuda (más gastos e intereses) por el resto de su vida.

Por eso se puede afirmar si temor a error que el noventa por ciento de las hipotecas concedidas desde 2004 están en situación “underwater” y que, si existiera la dación en pago al estilo americano, la mora sería de dos dígitos.

El pasado viernes todos los diarios digitales se hicieron eco de una noticia preocupante: la tasa de mora de la banca española alcanzó en enero el 6,06%, frente al 5,81% del mes anterior y el 5,30% de un año antes.

Una mala noticia que, por otro lado, viene a corroborar las suspicacias de Moody’s hechas públicas la semana anterior: las cifras de recapitalización del Banco de España no son buenas porque hacen referencia a una ‘foto fija’, la de diciembre de 2010, mientras que la situación crediticia de España se deteriora por momentos (más de un cuatro por ciento en un solo mes).

Si entramos al desglose de los datos de la evolución de la morosidad, hay algo que me llama mucho la atención: Mientras que la mora de promotores inmobiliarios ha aumentado considerablemente, la mora hipotecaria –es decir, la de los particulares- ha descendido en términos porcentuales. Si en diciembre de 2009 era del 2,87%, en diciembre de 2010 ha retrocedido hasta el 2,4%. Teniendo en cuenta que el paro no deja de subir, al igual que sus derivadas más nocivas (paro de larga duración y paro de todos los miembros del hogar), ¿cómo es esto posible?

También el viernes conocimos otro dato que enseguida veremos que tiene relación con lo anterior: A finales de 2010, los españoles (empresas y familias) debemos un 55% más de lo que tenemos ahorrado. La noticia, sin embargo, es que en 2009 sólo debíamos un 38% más de lo que teníamos en depósitos. Es decir, el endeudamiento privado en España, durante 2010, se ha disparado. ¿Pero no decían que España era uno de los países más endeudados del mundo y que teníamos que reducirla? Y además, ¿no estaban tan mal los bancos? ¿De qué se quejaban, pues, los autónomos y las Pymes?

Tercera noticia del viernes relacionada: en el suplemento inmobiliario que edita sólo para Madrid El Mundo, un extenso artículo titulado La venta de pisos por parte de la banca dificulta el mercado entre particulares menciona dos anécdotas reveladoras de lo que está pasando. La primera: el director de una sucursal bancaria animaba a continuar con la compra de uno de sus pisos a un cliente que mostraba dudas en el momento de la firma por haberse quedado en paro hace unos días. La segunda: una persona de 63 años a quien una entidad financiera le había concedido una hipoteca a 40 años para comprar uno de sus pisos.

Pues ya tenemos todos los ingredientes necesarios para saber lo que se traen entre manos: La banca está concediendo hipotecas con un riesgo como mínimo tan elevado como el que nos llevó a la crisis en la que estamos. En cuanto a la cantidad, muy superior a la que podríamos sospechar en tiempos de sequía financiera: todas las que puedan con tal de aligerar sus balances. Así, el número total de hipotecas concedidas es lo suficientemente elevado como para hacer bajar sustancialmente la tasa de mora en términos porcentuales.

Concluyendo, que nos estamos haciendo trampas en el solitario: para ofrecer unos balances más atractivos y recuperar la confianza perdida estamos en plena huída hacia delante, preparando un pastel que tarde o temprano se descubrirá y que pagaremos entre todos. Seguimos en la España de Rinconete y Cortadillo. Y en absoluto puedo pensar que ni el Banco de España ni el Ministerio de Economía son ajenos a esta trama.

Y todo ello sin tener en cuenta los perjuicios colaterales que esta componenda está causando en el mercado. Pero eso lo dejo para otro día.

El Banco de España y, en concreto, su Gobernador -Miguel Ángel Fernández Ordóñez- ha hecho público un powerpoint el día 21 de febrero con el título La restructuración del sistema bancario español y el RD-ley para el reforzamiento del sistema financiero. Con 47 “slides”, el gobernador hace un repaso de lo sucedido hasta la fecha en relación con la crisis financiera, explicando y poniendo en valor todas las medidas adoptadas por el BdeE y el Gobierno desde entonces, así como las bondades del reciente ejercicio de transparencia y del Real Decreto que acaba de entrar en vigor.

De todo el texto, me quedo con lo que he transcrito a continuación dada la transcendencia que, bajo mi punto de vista, tiene la opinión que el BdeE ha expresado sobre la situación hipotecaria española (pág. 22):

Por otro lado, pese al ajuste del mercado inmobiliario en España, la cartera hipotecaria minorista no plantea un problema

-         Su morosidad es, e históricamente ha sido, baja

-         El loan to value medio de la cartera es de un 62%, y se distribuye homogéneamente entre entidades

-         El negocio hipotecario en España es “sencillo” y la entidad dispone de garantías adicionales sobre el bien hipotecado

Por todas estas razones, el importante porcentaje de las hipotecas sobre la inversión crediticia total -39%- es uno de los factores de solidez del sistema bancario español.

Traducido a román paladino, el BdeE dice que cuánta mayor sea la exposición de la banca a hipotecas, mayor será la solidez de nuestro sistema financiero. Como lo oyen.

Amén de animar a los bancos y cajas a seguir enladrillando el futuro de los españoles, los tres argumentos que sostienen esta afirmación son, cuando menos, dudosos. Vayamos por partes:

La morosidad. El dato oficial es, en efecto, relativamente bajo. Se sitúa en el 2,6%. Sin embargo, hay dos hechos que conviene tener en cuenta para tener una foto más fidedigna (y que ya he denunciado en otros posts): i) Por un lado, desde que empezó la crisis se han firmado cientos de miles de hipotecas nuevas que -por su juventud y fantásticas condiciones- han mejorado la visión global del total de hipotecas concedidas: así, las fallidas sobre el total concedidas representan un porcentaje menor. ii) Por otro lado, en ninguna parte he encontrado datos sobre cuántas hipotecas, sin haber entrado todavía en mora, se pueden considerar dudosas o bajo observación. En este sentido, he hablado con un director de zona de una entidad financiera importante. Ésta ha sido la conversación: “Por cada hipoteca que entra en mora, ¿cuántas tenéis que estén al borde?”, le he preguntado. “Así, a ojo, te diría que entran en mora un 5%”, me ha respondido. “O sea, que por cada uno, ¿tienes 19 “peligrosos”?”, he insistido. “Pues… sí, más o menos”. “Oye, y ¿qué hacéis con éstos?” “Animarles a que sigan pagando”.

Supongamos que este director de zona esté exagerando. Supongamos que su zona corresponda a un perfil social más afectado por la crisis. Asumiendo que la media nacional fuera la mitad -uno de cada 10- quiere esto decir que los dudosos o en observación representarían el 22,5% de la cartera hipotecaria minorista. Brutal. Demoledor.

Loan to value, es decir, el porcentaje del valor del activo cubierto por el préstamo. Sobre este dato, también dos consideraciones: i) La primera, que estamos hablando de un valor medio que, por tanto, incluye muchísimas hipotecas firmadas en los años noventa e incluso antes. Éstas respondían a un perfil conservador (tipo fijo, y plazos que nunca superaban los 25 años). ii) La segunda, que no es del todo cierto que se esté fijando ese porcentaje sobre el valor de mercado actual del activo. Se está haciendo sobre el valor de adquisición (o, como mucho, sobre el valor de tasación).

Si, como dicen diferentes informes de otras tantas consultorías, los precios han bajado realmente del orden del 30%, es fácil colegir que el loan to value actual es del 92%. Si detraemos del total aquellas hipotecas que han sido concedidas con anterioridad al año 2000, no hace falta ser un lince para concluir que el crédito total estaría por encima del valor de mercado del total de las viviendas financiadas desde ese año. Dramático.

Negocio “sencillo” y con garantías adicionales. Las comillas en “sencillo” no son mías, sino que están en el propio powerpoint. ¿Será una fina ironía del regulador? ¿Qué quiere decir con esto?

En lo de las garantías adicionales tiene razón. La Ley Hipotecaria les protege. Pero los pilares sobre los que se sustenta empiezan a tener fisuras. Todo empezó con la Audiencia Provincial de Navarra. Luego, las asociaciones de jueces. Más tarde, otros juzgados. Después, algunos partidos políticos (minoritarios, eso sí). Últimamente, la Federación Española de Municipios y Provincias. Los foros de Internet están que arden con la famosa dación en pago. Ayer, sin ir más lejos, la noticia más vista y comentada de El Economista se titulaba “Le entrego mi casa y déjeme en paz”. Sintomático. Las asociaciones de consumidores (Adicae, Plataforma de Afectados por las Hipotecas) están en pie de guerra.

El BdeE no quiere oír ni hablar de todo esto. Es más, el mensaje que se desprende de su powerpoint se podría traducir en algo así como: ¡Señores de la banca, aprovechen que el euribor está bajo y coloquen hipotecas a diestro y siniestro: transformen su riesgo-promotor en riesgo-hipotecario! -que, por lo visto, no es “riesgo”-.Y vaya si lo están haciendo. De nuevo el plan consiste en socializar las pérdidas. Y el pueblo preocupado por que hay que ir a 110 (cuando hace tiempo que nos llevan en burro).

La picaresca y las golferías no son exclusivas de los ladrilleros. ¿Quién –en su ámbito de trabajo- no conoce personas e instituciones que utilizan todo tipo de argucias –legales e ilegales, morales e inmorales- para obtener fines lícitos o ilícitos? Es el pan nuestro de cada día. Lo que es una sorpresa es que la banca, aún a sabiendas de estar siendo observada como nunca lo ha estado por los medios de comunicación, los inversores internacionales, las agencias de calificación, el Gobierno y, por encima de todos, el supervisor (BdeE), actúe con la misma impunidad y desparpajo con que lo haría un primo de Ben Alí en el Túnez de antes de ayer, o un cuñado de Mubarak en el Egipto de hace unas horas.

Algunas de las estrategias actuales de la banca, legítimas aunque no exentas de picardía, son consecuencia de la necesidad de aguzar el ingenio en momentos difíciles. Así, amparados en el seguro de vida que les proporciona la Ley Hipotecaria (la responsabilidad personal con todo el patrimonio, presente y futuro), están transformando exposición a promotores (con mora del 15% o más) en exposición hipotecaria (con mora del 2,5%) sin pasar por el balance. De esa manera, reducen tasa de mora y exigencias de provisión.
Con un ejemplo se ve más claro: el típico promotor hiperendeudado y casi desahuciado, que se ha quedado colgado con una promoción a medias de terminar de cien viviendas. En esas condiciones, el banco lo considerará como mínimo “subestándar”, con riesgo de ejecución inmediata. Así que, ¿por qué no transformar esta deuda en otra de “más calidad”? Se trata de aportar un poquito más de financiación –lo justo para terminar la obra- y vender los pisos. Pero, ¿no dicen que ahora no se vende? Bueno, eso depende: si el que vende es el banco, la cosa cambia: financiación del 100% (o más), tipo de interés al mínimo histórico, periodos de carencia, posibilidad de dar marcha atrás para el comprador,… una autopista hacia el cielo (o infierno) de la deuda. Aún a costa de aplazar e incluso agravar el problema del sobreendeudamiento, lo cierto es que sus maltrechos balances salen reforzados por prácticas como ésta.

Lo que les voy a contar a continuación (que, por fortuna, ha sido detectado por el BdeE) trata de un intento de engaño, de la ocultación intencionada de datos y riesgos. Es sorprendente que lo hayan intentado sabedores y conscientes del estrecho marcaje al que les somete el BdeE que, en muchos casos, cuenta con inspectores desplazados que auditan permanentemente sus cuentas. Hace unos días conocimos la noticia de que el Banco de España había exigido, al conjunto de las entidades financieras, el listado completo de clientes con exposición inmobiliaria. La noticia, en principio intrascendente, pasó desapercibida al encajar perfectamente con todas las que en los últimos tiempos hacen referencia al “streaptease” inmobiliario.

Pero había algo más: en una de las frecuentes, rutinarias y casi permanentes auditorías mencionadas, los inspectores del BdeE detectaron algo que les llamó la atención: Manteniéndose prácticamente inalterado el número total de clientes de una determinada entidad (una de las más importantes), el número de los que estaban calificados o considerados dentro de la entidad como “promotores/constructores” se habían reducido a la mitad en apenas unas fechas. ¿Cómo era posible? ¿Tan genial había sido la gestión dentro de la entidad? Lamentablemente no.

La citada entidad se había dedicado en los últimos tiempos a facilitar a las compañías de promoción y construcción un montón de nuevos créditos; préstamos de pequeña cantidad pero que no tenían la calificación de “ladrillo”: préstamos personales, préstamos para consumo, etc. De esta manera, y gracias a ser titulares de estos préstamos, la entidad podía “legalmente” y conforme a su procedimiento interno,  reclasificar a cada uno de estos deudores en un apartado distinto del de “ladrilleros”.

¿Con qué fin? Parece obvio que para mejorar su apariencia de solvencia, ergo su valoración.

Magnífica noticia la diligencia con la que el BdeE ha actuado en esta ocasión. ¿Será esta la única argucia indecente utilizada por el sistema financiero? ¿Cuántas más nos habrán colado? ¿Nos debe dejar tranquilos el llamado “streaptease” inmobiliario? ¿No habrá más sorpresas en el futuro?









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