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…quería saber si me la puede contestar. Pero antes le pondré en antecedentes. Poco antes de las vacaciones, un buen amigo -que trabaja para un fondo de inversión extranjero que solía comprar inmuebles en Madrid- me contó que, en estos tiempos, para acometer la compra de un edificio de oficinas en un sitio como la Castellana, el coste de la financiación se sitúa en 250 puntos sobre el Euribor. O sea que, dado que éste se mueve en el entorno del 2%, el coste total sería del 4,5%. Y también me dijo que la parte que cualquier banco estaría dispuesto a financiar alcanzaría el 40% o como mucho el 50% del precio.

Otros amigos y conocidos que están vendiendo o comprando pisos –de segunda mano o nuevos- me contaban también cosas parecidas: que el diferencial sobre el Euribor se movía entre 200 y 300 puntos, y que el porcentaje del precio financiado rondaba el 70%.

Cuando uno echa un vistazo a la situación de la economía –coste de financiación del Estado o prima de riesgo, dificultades de renovación de vencimientos de bancos, etc.- no se sorprende de las condiciones actuales. De hecho, guardan una estrecha relación con las de los mercados hipotecarios de las grandes economías de la Eurozona: Francia y Alemania. Cosa que no pasaba en los tiempos del boom, ¿se acuerda?

¡Qué locos estábamos! La banca financiaba a cuarenta años; a un variable de Euribor más alguna decimilla y, cosa increíble, ¡por más del 100% del precio! Así, sí que era fácil fomentar el consumo, ¿verdad? Con dinero a devolver durante el resto de su vida la gente “invertía” en un viaje –que se consume en unos días-, o en un coche –con una vida útil de unos diez años-. Lo de hacerlo en mobiliario todavía se justifica, ¿eh? (aunque no sé yo si los de Ikea aguantan tanto…)

Recuperada, pues, la cordura en el mercado hipotecario me extrañó lo que me contó también hace poco un profesional del otrora pujante sector inmobiliario: “Los pisos de los bancos se financian como antes. Es decir, a plazos infinitos, con Euribor más un diferencial mínimo, y financiando el total del precio más gastos e impuestos”. Como no me lo creía, pregunté a otros trabajadores del sector inmobiliario, e incluso hice alguna gestión directa con esas inmobiliarias que han creado las entidades. Y, en efecto, así es. Incluso, ya prestando más atención, ¡me topé con publicidad en prensa anunciando sin rubor “financiación del 110%”! Y lo que más me llamó la atención es que, encima, esos pisos de los bancos no son los más baratos ni mucho menos. ¡Hasta en esta noticia de Idealista lo dice!

Y mi pregunta, señor Gobernador es: ¿cómo ha podido pasársele esto al Banco de España? Porque supongo que si estuvieran al corriente habrían cortado en seco esta práctica que se ha demostrado tan dañina para nuestra economía. Y digo yo que será así porque, cuando algo no les cuadra, ¡menuda las gastan! ¡Pues anda que no se han puesto duros con la guerra de depósitos!

Si yo estuviera en su lugar no dormiría pensando que, por omisión, podría estar condenando a un montón de familias españolas a un futuro lleno de miseria. Sí, claro, porque eso es lo que pasa cuando alguien compra un piso por encima del precio del mercado, al tipo variable más bajo posible, a pagar hasta que se jubile, y financiado por más de un setenta u ochenta por ciento. Déjeme que se lo explique brevemente.

Tipo: El salario de la gente se mantiene lineal a lo largo de su vida pero ¡el tipo variable no! Si está contratado en un momento de tipos altos, lo normal es que tienda a bajar (aunque también pueda subir) pero, ¿y si se contrata en mínimos históricos? Sólo puede subir. ¿Se da cuenta? Pueden pasar de destinar a la cuota el 35% de sus ingresos a ¿el 50%? ¿El 60%?

Plazo: Si el plazo fuera breve –digamos 20 o 25 años-, por un lado el banco acota riesgos, pues ya sabemos que sus vencimientos son a corto plazo. Y para el particular es estupendo puesto que, si tiene problemas para pagar la cuota, la extensión del plazo (aunque sea de manera coyuntural y excepcional) le daría una segunda oportunidad de cumplir con una mensualidad más asequible.

Precio y % de financiación: Si mi piso está comprado caro, y lo tengo financiado al 100%, ¡no hay margen ni para mí ni para el banco! Si me vienen mal dadas y tengo que vender, no podré hacerlo sin tener que poner dinero en la firma notarial (con lo cual no lo haré y dejaré que me ejecute el banco). Y si se lo queda el banco, tendrá que asumir pérdidas -que deteriorarán su balance- por la financiación concedida hasta el 60% en que se lo puede adjudicar tras subasta desierta. ¿Lo ve? Y yo permaneceré endeudado de por vida, debiendo al banco todo lo que gane por encima de 960 euros. ¿Le parece atractivo ese futuro? Apuesto a que no.

Pues a ver si entre toda la gente que lee esto se lo hace llegar de una manera u otra y toma usted cartas en el asunto. Que es más urgente –créame- que la reforma de la Constitución.

Gracias por su atención

El viernes a eso de las 15:00 abandoné Ifema por la Puerta Norte después de haberme paseado un par de horas por el Pabellón 8. Me senté en uno de los cómodos sofás que hay frente a las taquillas de acreditación. Quería mandar un twit justo en ese momento, que reflejara fielmente mis sensaciones: “SIMA:estoy saliendo por la puerta justo ahora. Flojo. Lo q más me impresiona son las pocas caras conocidas del sector. Qdamos 4”. En los ocho o diez minutos que estuve allí descansando apenas pasaron por delante de mi media docena de personas, casi todas con chaqueta y corbata. Soledad. “No queda nada. Esto ya no puede ir a menos”, pensé.

Estos son algunos de los twits que he recopilado (mantengo el anonimato de los emisarios):

Jueves:

Periodista del sector (1): “Mañana intensa en SIMA. No he podido tuitear nada. Buen ambiente y optimismo moderado.”

Expromotor forzoso: “Que mal el SIMA. Lo he notado patético. La verdad que no había ni bancos…”

Periodista del sector (2): “Hay menos stands. Los grandes son+ grandes y hay menos pequeños. Darwinismo de crisis, supongo. Y con peros, son+ optimistas

Viernes:

Periodista del sector (1): “Veo demasiadas corbatas en el SIMA. Flojo de visitantes.”

Profesional del sector latinoamericano: “Acabo de hablar con mis amigos de SIMA, guango el evento y animo por los suelos y con pobres perspectivas para España” (guango significa “flojo”).

Consultora inmobiliaria: “Poca afluencia de público en el SIMA. Aumentarán las cifras el fin de semana? Hagan sus apuestas….”

Promotora familiar madrileña: “Visto SIMA. Casi todo bancos, agencias, pocas promotoras y muchas gestoras de cooperativas. Como ha cambiado esto!

Profesional del sector: “mucho descuento, casas poco interesantes, feria pobre, poca gente visitándolo…”

Domingo:

Analista inmobiliario (para mercado extranjero): “los vendedores usan argumentos como “pagamos el IVA” o “pagamos gastos de escritura” para conseguir el interés de los compradores y ajustar el precio”

Mismo analista inmobiliario: “Llamativa la austeridad de los stands (la crisis) que hace que la muestra parezca más profesional!! Se trata de viviendas!!!”

Lunes:

Analista inmobiliario: He pasado por el SIMA 2 de los 4 días. Sólo había comerciales y periodistas. 12 preventas de viviendas, los mejores resultados que he oído

En los medios, ayer, se hablaba de “resultados satisfactorios”. En general, los responsables de las compañías entrevistadas coincidían en que había habido menos afluencia que en otras ediciones, pero que se trataba de un cliente más informado; un cliente que sabía lo que quería. Ninguno reconoce, no obstante, haber cerrado más preventas que en ediciones anteriores.

Ayer por la tarde hablé con un responsable de una de las promotoras más conocidas. “Qué tal ha ido el SIMA?”, le pregunté. “Fatal”. “Es el peor SIMA que recuerdo. Si en la edición de hace dos años vendimos, por ejemplo, 100 viviendas; en el siguiente vendimos 50; y, en este, mejor no te lo digo. Se ha notado una gran diferencia entre los stands de bancos y los de promotoras. El run-run que había allí dentro es que Altamira (Banco Santander) se ha puesto las botas a vender, mientras que los promotores no hemos tenido colas en ningún momento”.

“¿Y a qué crees que se debe?”, proseguí. “De entrada, ellos tienen siempre una financiación fantástica. Además, su oferta es casi tan amplia como la de un portal inmobiliario: ¿dónde quiere la vivienda? ¿de obra nueva o segunda mano?. Y encima tienen precios con los que nosotros no cubrimos costes. Así es imposible competir. Además, la gente tiene miedo, se acuerdan de lo de Grecia, de lo de Portugal, y piensan: ¿y si esto pasa aquí? De verdad que no creo que la menor afluencia sea por el fin de la desgravación, pues de hecho los precios han seguido bajando, sino por el miedo.” “¿Sabes una cosa?”, le inquirí: “Creo que habéis metido al enemigo en casa: al SIMA no deberíais invitar a los bancos…”.

También eché una parrafada con un “privilegiado”,  responsable de marketing de una entidad financiera: “Estamos satisfechos; hemos vendido más que el año pasado. Bien es cierto que teníamos producto muy acorde con lo que quiere la gente ahora, que nuestro stand era más grande que en otras ediciones y que, por supuesto, ofrecíamos una financiación muy atractiva. Porque te voy a decir una cosa: la gente ya pasa del precio; lo que le importa es la financiación. Y, sí, estoy de acuerdo en que había menos gente que otros años.”

El SIMA, me duele decirlo, ha sido un fracaso. Ahora que ya ha pasado todo, es hora de analizar seriamente la situación del sector promotor residencial. Hoy mejor que mañana.

Y os dejo con la definición de sima: “Cavidad o grieta grande y muy profunda en la tierra”. Quien ideó el acrónimo de la Feria seguro que nunca imaginó que la realidad pudiera llegar a ser tan cruel.

El pasado viernes todos los diarios digitales se hicieron eco de una noticia preocupante: la tasa de mora de la banca española alcanzó en enero el 6,06%, frente al 5,81% del mes anterior y el 5,30% de un año antes.

Una mala noticia que, por otro lado, viene a corroborar las suspicacias de Moody’s hechas públicas la semana anterior: las cifras de recapitalización del Banco de España no son buenas porque hacen referencia a una ‘foto fija’, la de diciembre de 2010, mientras que la situación crediticia de España se deteriora por momentos (más de un cuatro por ciento en un solo mes).

Si entramos al desglose de los datos de la evolución de la morosidad, hay algo que me llama mucho la atención: Mientras que la mora de promotores inmobiliarios ha aumentado considerablemente, la mora hipotecaria –es decir, la de los particulares- ha descendido en términos porcentuales. Si en diciembre de 2009 era del 2,87%, en diciembre de 2010 ha retrocedido hasta el 2,4%. Teniendo en cuenta que el paro no deja de subir, al igual que sus derivadas más nocivas (paro de larga duración y paro de todos los miembros del hogar), ¿cómo es esto posible?

También el viernes conocimos otro dato que enseguida veremos que tiene relación con lo anterior: A finales de 2010, los españoles (empresas y familias) debemos un 55% más de lo que tenemos ahorrado. La noticia, sin embargo, es que en 2009 sólo debíamos un 38% más de lo que teníamos en depósitos. Es decir, el endeudamiento privado en España, durante 2010, se ha disparado. ¿Pero no decían que España era uno de los países más endeudados del mundo y que teníamos que reducirla? Y además, ¿no estaban tan mal los bancos? ¿De qué se quejaban, pues, los autónomos y las Pymes?

Tercera noticia del viernes relacionada: en el suplemento inmobiliario que edita sólo para Madrid El Mundo, un extenso artículo titulado La venta de pisos por parte de la banca dificulta el mercado entre particulares menciona dos anécdotas reveladoras de lo que está pasando. La primera: el director de una sucursal bancaria animaba a continuar con la compra de uno de sus pisos a un cliente que mostraba dudas en el momento de la firma por haberse quedado en paro hace unos días. La segunda: una persona de 63 años a quien una entidad financiera le había concedido una hipoteca a 40 años para comprar uno de sus pisos.

Pues ya tenemos todos los ingredientes necesarios para saber lo que se traen entre manos: La banca está concediendo hipotecas con un riesgo como mínimo tan elevado como el que nos llevó a la crisis en la que estamos. En cuanto a la cantidad, muy superior a la que podríamos sospechar en tiempos de sequía financiera: todas las que puedan con tal de aligerar sus balances. Así, el número total de hipotecas concedidas es lo suficientemente elevado como para hacer bajar sustancialmente la tasa de mora en términos porcentuales.

Concluyendo, que nos estamos haciendo trampas en el solitario: para ofrecer unos balances más atractivos y recuperar la confianza perdida estamos en plena huída hacia delante, preparando un pastel que tarde o temprano se descubrirá y que pagaremos entre todos. Seguimos en la España de Rinconete y Cortadillo. Y en absoluto puedo pensar que ni el Banco de España ni el Ministerio de Economía son ajenos a esta trama.

Y todo ello sin tener en cuenta los perjuicios colaterales que esta componenda está causando en el mercado. Pero eso lo dejo para otro día.









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