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En las últimas dos o tres semanas muchos medios de comunicación me han preguntado mi opinión sobre la evolución de los precios de la vivienda durante 2014. Es comprensible esa inquietud en un país en el que más del noventa por ciento de la población es propietaria, y más aún cuando hasta hace seis años los precios sólo sabían subir desde que el acceso a la vivienda se universalizó allá por los años sesenta.

Pero a fecha de hoy eso no es lo importante. Si nada excepcional ocurre en el año que estrenamos, puedo asegurarles sin temor a error que los diferentes informes y estudios de las consultoras, tasadoras, y expertos del ladrillo recogerán caídas que se situarán en una horquilla de entre el 5% y el 10%.

El ajuste ya está hecho, con sus más y sus menos. Me refiero al ajuste de verdad, esto es, el ajuste que se observa en suelos y nuevas promociones de obra nueva; el ajuste de la Sareb y de algunos –no todos- los bancos. No incluyo por tanto la segunda mano, la venta de particular, que va a otro ritmo. Cuando no hay una necesidad perentoria de vender, el particular se hace el remolón, y se equivoca: esta semana me contaban de un piso que se vendía hace cuatro o cinco años por 400.000 euros y se acaba de cerrar en 200.000. El propietario había recibido en todo este tiempo varias ofertas, la primera de ellas en 360.000. En fin, así es la vida.

Como les decía, el precio, en 2014 ya no es importante. Y ya no es importante porque a los precios actuales, el que puede comprar, compra.

En costa las compras de extranjeros se han disparado, prácticamente duplicando al peor año del ciclo, 2009. Todo apunta a que esta tendencia va a seguir durante los próximos meses: el mundo ha perdido el miedo a España, y España, por un montón de razones que no viene al caso, sigue siendo el mejor lugar para veranear y para pasar la jubilación para un europeo.

Otros que compran, porque pueden, son los famosos fondos de inversión extranjeros. El año pasado por estas fechas tenía puestas mis esperanzas en la Sareb; me parecía el único vehículo apropiado para estabilizar precios y dinamizar el mercado. La mera puesta en marcha de un ‘banco malo’ ya generó un efecto positivo en el mercado global. La rapidez con que cerró la primera operación (Bull) fue el mejor mensaje que se podía lanzar. En definitiva, alrededor de un centenar de fondos inversores de diversa procedencia (Europa, Iberoamérica, Estados Unidos, Asia) creen que España es un país atractivo al que destinar su dinero. Y están aquí ya, haciéndolo.

El tercer grupo que se ha apuntado a la fiesta inversora es el nacional. Que compra porque puede. Son por un lado los llamados family office, o sea, los ricos de toda la vida en versión profesionalizada, y por otro los que “marchan bien”, profesionales y pequeños empresarios que tienen ahorro, y que creen que comprar pisos a la mitad o al 30% de su precio de hace unos años es un buen negocio en el que no te puedes equivocar.

Ni los precios -ni el stock, que sólo es un problema en localizaciones concretas-, son a fecha de hoy impedimento para comprar para aquellos que pueden comprar. Por eso, el precio ya no es el problema. El problema es el acceso a la vivienda. Para la gran mayoría de los españoles hoy como ayer la adquisición de una vivienda es la principal compra de su vida; y para ello necesitan un socio que aporte la mayoría del precio, pues con su nivel de renta necesitarían una vida laboral ahorrando para poder hacerlo. Por eso, el reto de 2014 es la mejora de las facilidades de financiación.

Y, ¿qué se puede esperar de la financiación? Por una parte, el sector privado se ha desapalancado de manera muy relevante en los últimos años, pasando de 2,2 a 1,9 billones de euros (325.000 millones menos). Además, las exigencias de provisionamiento de los Decretos De Guindos y el rescate financiero del EFSM han servido para sanear un sector que estaba al borde de la quiebra. En el debe, sin embargo, se encuentra la enorme cantidad de recursos que la banca ha destinado a financiar la deuda del Estado. Sin embargo, aquí también hay buenas noticias, pues desde hace ya unos meses la banca española ya no es la única que financia al sector público.

Así pues, los servicios de estudios de los grandes bancos (BBVA, Sabadell) avanzan que para este año ya habrá “crédito nuevo”. No parece que vaya a ser algo inminente, a la vista de las pobres cifras de hipotecas, pero es probable que para la segunda mitad del año veamos ya crecimientos interanuales.

En efecto, el desafío de este año ya no tiene nada que ver con los precios, sino con el volumen.

Feliz año nuevo.

 

Ayer tuvieron gran repercusión los datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística sobre el precio de la vivienda, y no es para menos. Desde el segundo trimestre de 2010 no ocurría algo así. ¿Brotes verdes? ¿Recuperación a la vista? ¿Espejismo?

Antes de entrar en materia, fíjense en esta tabla:

1T 2013

2T 2013

3T 2013

Total

92.900

73.100

70.200

Extranjeros

8.013

8.204

10.970

%

8,6 %

11,2 %

15,6 %

Habrá que esperar a los datos del último trimestre, aunque todo parece apuntar a que en 2013 el peso del comprador extranjero superará al que representaba en  2012 (8,1%), 2011 (6%), 2010 (4,4%), 2009 (4,2%). Incluso en el eufórico 2006 no llegaba al 9%.

La coincidencia de una mayor presencia del comprador extranjero y de un descenso casi sin precedentes del comprador español es sin duda un elemento diferencial y novedoso en el análisis del mercado de la vivienda actual.

 

El mercado español de hoy cruza muy pocas operaciones. Ha quedado reducido a apenas un 30%: de unas 250.000 viviendas a 70.000. Es un mercado menguante. En el interanual, el último trimestre ha perdido casi un 7%. ¿Es este mercado representativo? Mucho menos que lo que lo era en cualquier otro ejercicio pasado. Por eso, los datos de un trimestre aislado hay que tomarlos con mucha precaución. Pero, además, aunque se consolidaran las subidas en trimestres venideros, no deberíamos tenerlos muy en cuenta mientras el volumen de operaciones fuera tan bajo. ¿O nos fiaríamos del precio de la acción de una empresa si de repente el volumen se desplomara?

Por tanto, debemos darle al dato una importancia relativa. Pero esto no es todo. Como es bien sabido, la financiación hipotecaria prácticamente ha desaparecido. Sin embargo, no fluye de la misma manera cuando el piso pertenece a una entidad financiera. En estos casos, la financiación es mayor, y más flexible: carencias, diferenciales más bajos, y plazos de amortización más largos. Con ello se consigue vender más caro que la competencia. Y según pasan los meses, cada vez es menor el peso de los particulares y de los promotores (casi inexistentes) en el mix de viviendas vendidas.

Por último, la tabla que les he mostrado arriba. En efecto, el extranjero está apostando por la vivienda española porque la percibe barata, como una oportunidad. Afortunadamente, y a diferencia de otros países que han sufrido un fuerte ajuste inmobiliario, España es un destino turístico de primer orden. Tan es así que un 15% de todas las ventas del trimestre han sido protagonizadas por extranjeros.

Los extranjeros compran sobre todo en zonas costeras y en las islas. Así, no debería sorprender que el mayor crecimiento de ventas se haya registrado en las provincias de Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Almería y Alicante.

La costa fue también donde antes se produjo el ajuste. Cuando todavía oficialmente se decía que en Madrid los pisos sólo habían bajado un 10% y cosas por el estilo, ya se reconocía que la vivienda vacacional había caído hasta un 50%. Este es un dato importante, pues en las provincias mencionadas y otras muchas se pueden encontrar muchísimos pisos que han pasado de valorarse en 200.000 euros hasta 60 o 70.000. Y es relevante porque una subida leve de, digamos, 5.000 euros, sobre un piso de 70.000, representa un 7% de aumento (aunque realmente siga siendo un tercio de lo que llegó a pagarse por ese piso hace unos años).

Por todo ello no debe sorprendernos que las subidas de precio (muy leves, en todo caso) que anunció ayer el INE se concentren sobre todo en las regiones costeras: Islas Baleares y Comunidad Valenciana encabezan el ranking, y también en positivo se encuentran Cataluña, Andalucía y Murcia. Es cierto que también se cuelan en posiciones destacadas La Rioja, Cantabria y el País Vasco: de todos es conocido que son el núcleo duro de las regiones con menor índice de paro y con las economías más sólidas.

 

 

Echemos un ojo al pasado para entender el presente. Para salir de la crisis económica de los primeros años noventa el Gobierno de entonces recurrió en 1993 y 1994 a fuertes devaluaciones competitivas de la peseta. Así, ya antes de que el ejecutivo comandado por Aznar tomara las riendas del país, la tasa de desempleo había mejorado desde el 24,1% de 1994 al 22,9% de 1995, terminando 1996 en el 22,1%. Sin embargo, esta mejora de la situación laboral de los españoles no tuvo un efecto inmediato en el volumen de ventas y precios de la vivienda. Hubo de esperar a 1997 para constatar un leve aumento del precio real de la vivienda, que poco a poco se fue consolidando en los años siguientes hasta la explosión de 2001. De hecho, en los informes que emitían las consultoras inmobiliarias extranjeras no se usó la expresión buoyant, para referirse al residencial, hasta bien entrado 1999.

La conclusión de esta experiencia reciente es que para que el mercado inmobiliario cambie de dinámica son requisitos previos la estabilidad laboral, la estabilidad socioeconómica, y la confianza en el futuro. ¿Se encuentra actualmente España en esta posición? Decididamente no. El paro crece, los salarios bajan, los impuestos suben, la pirámide poblacional está invirtiéndose y, en algunas zonas, hay un gran exceso de oferta. Por si fuera poco, desahucios, dación en pago, y expropiaciones llenan los titulares de la prensa día sí y día también. Bien es cierto que por otro lado hay cambios legislativos esperanzadores, como la reforma de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) o la de la ley de arrendamientos urbanos (LAU). Por el contrario, los agentes que más podrían hacer por movilizar el mercado de la vivienda –banca, por un lado; y SAREB (banco malo), por otro- a costa lógicamente de implementar mayores bajadas de precio, no tienen, a fecha de hoy, ningún interés ni incentivo por conseguirlo. Antes bien, pretenden proteger el valor contable de sus activos en una batalla perdida de antemano. Por último, el sistema financiero no ha sido capaz ni de acometer la profunda limpieza de balances que la situación exige ni, por ende, retomar su función de prestamista a las familias.

Erróneamente seguimos pensando en la vivienda como si tuviera un valor objetivo independiente del sujeto comprador. Si queremos entender bien lo que está pasando tenemos que aprender a cambiar la forma de mirar este mercado: no son los pisos los que valen, somos nosotros. Un ejemplo con valores medios lo ilustrará mejor:

El salario neto mensual en doce pagas de una pareja media española es de 2.700 euros. La parte que prudentemente deben destinar a una cuota hipotecaria es el 30% de esa cantidad, es decir, unos 800 euros. ¿Cuánto se puede tomar prestado para esa capacidad de pago? En un mercado conservador y maduro como es el francés, el plazo de amortización se situaría entre veinte y veinticinco años, a un tipo de interés fijo de entorno al 4%. Así pues, la cantidad prestada se movería entre los 135.000 y los 155.000 euros. Teniendo en cuenta que la vivienda media se sitúa en 90 metros cuadrados, y suponiendo que la pareja hubiera ahorrado para sufragar los gastos e impuestos de la compraventa, el precio de la vivienda se situaría entre 1.500 y 1.720 euros por metro cuadrado. ¿Y cuál es el precio actual de mercado? El precio medio de la vivienda de obra nueva a finales de 2012, según Sociedad de Tasación, era de 2.212 euros por metro cuadrado. Por lo que se refiere la segunda mano, tanto Idealista como Fotocasa-IESE coinciden en valorarla en poco más de 1.800 euros.

 

El ejemplo toma un escenario que hoy día no se cumple:

-         Los salarios corresponden a 2011. Desde entonces han bajado y lo seguirán haciendo.

-         Los tipos de interés fijos en España son mucho más elevados. El elegido es el que correspondería a un país con una prima de riesgo similar a Francia.

-         Los plazos de amortización que ofrece la banca –al menos para sus pisos- es de hasta cuarenta años.

-         El tipo de interés ofrecido sigue siendo el variable, pero ahora con un diferencial terriblemente amplio, tanto como el de un fijo.

Lo peor es que probablemente este escenario será sobrepasado a la baja debido a todos los problemas mencionados más arriba (situación de la banca, impuestos, exceso de oferta, inseguridad jurídica, etc.). Especialmente grave es la miopía que están demostrando gobierno y banca al no detener el círculo vicioso dando un tajo considerable a los precios y superar de una vez el peligrosísimo chasing the price down que está laminando la riqueza de los españoles. En un próximo artículo me extenderé sobre ello.

 

La pregunta del millón que nos hacemos todos es ¿cómo va a influir el ‘banco malo’ en los precios de la vivienda? Hay demasiadas incertidumbres como para dar una respuesta concluyente. Lo que sí sabemos es que el precio de las propiedades no ha dejado de bajar desde que tocó máximos en 2007 –para suelo- y 2008 –vivienda terminada-. También sabemos –o al menos intuimos- que las cifras oficiales no reflejan la realidad de nuestro entorno: el Ministerio de Fomento, por ejemplo, reconoce una bajada acumulada del 23,6% mientras que la conocida tasadora Tinsa la eleva hasta el 32,4%. Pero cuando uno se da un paseo por el barrio, o habla con sus amigos, se da cuenta de que los descensos están más cerca del 50%.

Los gestores del ‘banco malo’ se encuentran ante una difícil coyuntura. Si éste se adjudica los activos por debajo de las exigencias de los Reales Decretos de De Guindos (35% para vivienda, 65% para en construcción, 80% para suelo) forzará a las entidades financieras a reconocer nuevas pérdidas y las colocará en una posición más débil. ¿Y si no lo hace? Corre grave riesgo de ponerse en contra de la realidad y ésta, ya se sabe, es muy tozuda. Circulan rumores de que los fondos especulativos (fondos “buitre”) están lanzando ofertas de auténtico derribo por las carteras de activos tóxicos de la banca. Si cualquiera de los bancos considerados “sanos” aceptara vender a estos fondos con descuentos superiores a los admitidos por el ‘banco malo’, pondría en evidencia al Ministerio de Economía. Y pronto circularía la especie, no exenta de razón, de que el Gobierno ha puesto los intereses de la banca por encima de los de los ciudadanos –avalistas en última instancia de las posibles pérdidas ocultas-.

¿Qué puede pasar, entonces?  Yo apuesto a que finalmente el ‘banco malo’ aplicará mayores descuentos de los ya exigidos, pero sin hacer demasiado daño. Todos miran de reojo al banco malo irlandés (NAMA), que ya ha pasado por este trance, y que se adjudicó los activos a un descuento medio del 58%. Mientras, aquí, las reformas de De Guindos suponen de media el 45%. Por lo tanto, no es descabellado pensar en un descuento adicional de unos 13 puntos porcentuales. Máxime cuando es voluntad del Gobierno que inversores privados entren en el capital de la sociedad.

¿Y eso implicará viviendas más baratas? No necesariamente. Por un lado, no olvidemos que el ‘banco malo’ dispone de 15 años para deshacerse de los activos. No tiene prisa. Por otro lado, el objetivo del Gobierno es el de conseguir que la operación sea rentable (“que no cueste dinero a los ciudadanos”) por lo que el precio de venta deberá recoger, además del precio de adjudicación, los gastos de gestión y un pequeño margen. Además, todo hace pensar que el grueso de la cartera lo compondrán terrenos y obras en construcción, que serán, asimismo, los activos que sufrirán las mayores rebajas.

Hay incertidumbre también acerca de los plazos. El NAMA irlandés tardó más de un año en estar plenamente operativo, lo que invita a pensar que nuestra sociedad no va a estar en marcha de la noche a la mañana. Y muchas cuestiones no resueltas: cómo y quién va a llevar a cabo la comercialización, quién y en qué condiciones se va a financiar a los particulares que adquieran los activos una vez puestos a la venta, etc.

Sin embargo, el ‘banco malo’ sí que puede marcar el suelo de esta crisis: como mayor inmobiliaria del país, su peso en la composición de la oferta puede ser determinante.

(art. publicado en La Vanguardia el pasado 16 de septiembre)









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