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Ayer por la tarde El Mundo descubrió la noticia y enseguida empezó a correr como la pólvora entre los twiteros que nos dedicamos a esto: “La hipoteca a la ‘americana’, la última promesa de Aguirre”.

En efecto, los redactores del periódico de la Avenida de San Luis tuvieron el acierto de reparar en la última de las promesas del programa electoral de la candidata del PP a la presidencia de la Comunidad de Madrid. El texto, que lo pueden ver aquí, reza así: “Promoveremos que las familias sólo respondan de las deudas que hayan adquirido por la compra de su vivienda con el bien inmueble hipotecado”. La dación en pago para particulares, la ‘CasaxHipoteca’.

Esperanza Aguirre es, con sus virtudes y sus defectos, una buena presidenta de Madrid; probablemente la mejor que hemos tenido. Ha conseguido que esta Comunidad Autónoma destaque por encima de las demás en casi todo, al nivel e incluso superando en muchas ocasiones a las tradicionales bien gestionadas comunidades del Norte (Navarra, La Rioja, País Vasco). El tema de la vivienda, sin embargo, lo trata como lo hacen el resto, o sea, con un exceso de intervencionismo, de subvención y de planificación –impropio de alguien que se considera liberal-; reflejo de la supervivencia de cierto franquismo sociológico común a todos (o casi) los partidos políticos, sean del signo que sean. Cambiar esto es tan difícil como que los sindicatos apesebrados sean capaces de identificarse con las inquietudes de los cinco millones de parados pero, en fin, no cejo en el empeño de intentar abrir el debate a través de este blog.

La promesa no es vaga ni fútil: “Promover”, según el Espasa, significa “Iniciar o activar una cosa procurando su realización”. ¿Puede hacerlo? Evidentemente, no. La legislación hipotecaria sigue siendo (por el momento) cosa del Estado. ¿Por qué -como diría Mourinho- abre este debate?

Los dos grandes partidos, los de gobierno, parecía que habían acordado de manera tácita dejar al margen de la lucha política este asunto que tiene indudables y gravísimas repercusiones económicas. En el PSOE, las voces discordantes provenían de líderes retirados (Felipe González) o de repercusión limitada (Pedro Castro, alcalde de Getafe).  En el PP nadie había ido tan lejos hasta ahora. Si bien es cierto que Soraya Sáenz de Santamaría había aprovechado la ocasión para aislar a los socialistas estableciendo puentes con partidos como Esquerra Republicana (ver este post), todo había quedado en la creación de una subcomisión parlamentaria “para revisar a fondo el sistema hipotecario”, a la que incluso se adhirió el Partido Socialista en el último momento.

He tratado el problema de la dación en pago en muchísimos posts y creo que los españoles merecemos que esta situación se clarifique y cuanto antes mejor. Los argumentos en contra de la dación en pago formulados por los representantes de la banca son tan pueriles que ofenden (vean aquí los de Francisco González y los de la Asociación Española de Banca); pero también entiendo que la dación en pago masiva pondría en riesgo de quiebra el sistema financiero en su conjunto y, por ende, el Estado. Y eso tampoco les conviene a los desahuciados ni al resto de los ciudadanos. Pero tampoco es de recibo la situación actual. Creo que se podría alcanzar una situación más equilibrada repartiendo los riesgos y los problemas, como propongo en algunos de esos posts.

Sinceramente, no sé por qué Esperanza Aguirre ha apostado por este debate en plena refriega electoral y con los mercados esperando una señal para el ataque definitivo. En el mejor de los casos, obligará a Rajoy a tomar una postura; en el peor, puede ser el pistoletazo de salida para una carrera de promesas populistas por parte de los partidos pequeños –que no tienen nada que perder y muchos votos que arañar- e incluso de los grandes.

Sin embargo, lo que realmente me preocupa es otra de las promesas que aparece junto a la mencionada: “Para facilitar el acceso a la vivienda, promoveremos un seguro que permita incrementar la financiación de hasta el 95% del precio de la vivienda”.

A este respecto, reproduzco a continuación uno de mis primeros posts, titulado “¿Un Fannie Mae a la española?”:

“Fannie Mae es una GSE (Government-sponsored enterprise) o empresa garantizada por el Gobierno de los EEUU. Es decir, no es propiamente una empresa pública –su acción cotiza libremente en el NYSE- pero goza de un respaldo implícito del Gobierno, una garantía de que éste no la dejará caer en el caso de quiebra, como así ha sucedido en la reciente crisis subprime cuando la Administración Obama acudió a su rescate y al de su hermana, Freddie Mac, con un coste hasta la fecha para el contribuyente de unos 100.000 millones de dólares.

La operativa de estas dos agencias hipotecarias consistía en adquirir las hipotecas que concedían las entidades financieras (la banca comercial) de manera que liberaban el balance de éstas últimas por lo que, de esa manera, podían seguir realizando nuevos préstamos. A continuación, las dos FM vendían a inversores estas hipotecas (por el procedimiento de la titulización). Y así el juego continuaba sin descanso hasta que llegó la crisis. ¿Por qué los inversores adquirían estas hipotecas? Pues, sobre todo, porque las citadas agencias contaban con ese respaldo implícito de la Administración. El riesgo percibido en estas compras era muy bajo. El moral hazard (o riesgo moral) es ese fenómeno que se da cuando, ante una situación de amenaza de quiebra, los agentes del mercado van a seguir asumiendo riesgos con la garantía de que si hay problemas, otros vendrán al rescate. Es decir, en lugar de tomar medidas preventivas, al sentirse confortado por la existencia de un seguro, desprecian el riesgo y siguen operando como si tal cosa.

Este concepto se ha puesto de moda desde que estalló la crisis pero ha sido sobre todo con la amenaza de quiebra griega (y posteriormente del resto de PIGS) cuando más relevancia ha tomado: “A pesar de que tiene muy mala pinta, voy a seguir comprando deuda soberana griega (o portuguesa o española) porque la UE ha puesto encima de la mesa 700.000 millones de euros. ¡Y encima a un interés del 7%! ¡Vaya chollo!”

Recuerdo, cuando empezó la crisis, que, los que conocíamos o al menos atisbábamos la dimensión del problema, presumíamos que una gran parte de la banca española iba a entrar en default en cualquier momento. Vista, a toro pasado, la reacción de las administraciones (a nivel nacional y europeo) y de otros organismos relevantes (Banco de España, BCE) parece bastante evidente que a entidades del calibre del BBVA o del Banco de Santander jamás las dejarán caer. El riesgo de adquirir acciones de estas entidades a 4 euros era, francamente bajo. Entonces no lo sabía, pero ahora ya sí, y una siguiente crisis no me pillará por sorpresa. Lo mismo que sucede con la deuda griega o con las hipotecas de Fannie Mae.

Viene todo esto a cuento de un artículo publicado hace unas semanas en “Su Vivienda” de “El Mundo” firmado por Ángel Más, presidente de una compañía de seguros especializada en el mercado hipotecario (Genworth Financial Mortgage Insurance).

El artículo comienza señalando el principal problema con que se encuentra el mercado hipotecario residencial: una demanda insatisfecha de adquirentes de primera vivienda -en especial jóvenes-; (por causa de) una banca estrangulada por la mora, las provisiones, y una regulación que no facilita una valoración optimista de las viviendas.

Como soluciones, propone lo siguiente:

1) elevar el préstamo por encima del 80% del valor de tasación; de esa manera esquiva la actual tendencia restrictiva en la valoración de viviendas. Sobre este punto, y en la medida que todos coinciden en que España tiene un grave problema de apalancamiento a todos los niveles, me parece que lo que conviene no es tanto disponer de créditos del 90 o 100% del valor de la vivienda sino que, de una vez, la vivienda baje de verdad. Y que a partir de ahí, volvamos a un prudente 70-80 en función de las rentas que genere la familia que se esté hipotecando.

2) colocar, en la retaguardia de la entidad financiera, y para facilitar que fluya el crédito, una entidad aseguradora privada que proporcione un seguro de hipoteca. En este punto, nada que objetar.

3) que el Gobierno otorgue una garantía subsidiaria a las aseguradoras, lo que facilita que el banco consuma muy poco capital en el préstamo.

En este último punto, y salvo que quizá haya algo que el señor Más no ha explicado detalladamente, lo cierto es que a partir de lo que dice el texto, lo único que se me viene a la cabeza es Fannie Mae y el riesgo moral. Sin duda esta mecánica generaría movimiento en el mercado y facilitaría cierta liquidez, además de una gran seguridad al negocio de las aseguradoras pero, ¿no estaríamos cayendo en el mismo error de nuevo? ¿No es echar gasolina para apagar el incendio? Tener de avalista al Gobierno, ¿no relajaría los criterios de asunción de riesgo por parte de bancos y aseguradoras?

Ustedes opinan.

El PP le ha tomado la delantera al PSOE al problema hipotecario: ayer El Mundo informaba de que Soraya Sáenz de Santamaría y Joan Ridao (quién les ha visto y quién les ve) están ultimando un acuerdo para pedir conjuntamente la creación de una subcomisión parlamentaria que revise en profundidad el funcionamiento del sistema hipotecario.

Además, están intentando que otros grupos se unan a la propuesta, lo que no es disparatado: si ellos se han puesto de acuerdo –que están en las antípodas ideológicas- no parece difícil que otras izquierdas y partidos nacionalistas se puedan sumar. Y dado que el PSOE no tiene mayoría absoluta, la probabilidad de que prospere es muy elevada.

Lo cual debería congratularnos porque el problema de las ejecuciones hipotecarias, lejos de solucionarse, tiene toda la pinta de agravarse en los próximos meses en la medida en que el euribor –así como el coste de todos los bienes de consumo- sube, y los ingresos de las familias merman –salarios a la baja, subidas de impuestos, y desempleo-.

La jugada popular es brillante pues, al tiempo que se coloca del lado de los desfavorecidos, empuja a los socialistas al bando de los banqueros y otros ricos de puro y chistera: lo que le faltaba al votante socialista después de la escena “íntima” que protagonizaron Zapatero y Botín en la ya de por sí provocadora reunión con el oligárquico G-44.

Los que deben estar que se suben por las paredes son los banqueros y, cómo no, su representante, don Miguel Martín, que a buen seguro que más pronto que tarde sale con alguna de las oportunas y brillantes declaraciones a las que nos tiene acostumbrados. Permanezcan atentos.

Dicen que, en política, si quieres evadir un problema, crea una comisión; y si lo que quieres es que se enquiste y se pudra, lo mejor es un observatorio, que cuenta además con la ventaja de que permite colocar a unos cuantos correligionarios bajo el auspicio del erario público.

Seamos optimistas por una vez y deseemos éxito a la subcomisión. Tampoco es tan difícil llegar a un acuerdo de mínimos. Ayer mismo Nicolás Nogueroles, en El Economista, publicaba un recomendable artículo del que se pueden extraer dos ideas que a buen seguro todos podrían asumir: limitar el tipo de los intereses de demora (así como el importe sobre el que se calculan) y modificar el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para recuperar la redacción inicial antes de su tramitación parlamentaria, esto es, que la adjudicación del bien desierto en subasta sea al 70% del valor de tasación en lugar de al 50% actual.

Crucemos los dedos.









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