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Comparto mi artículo publicado en Expansión el 23 de agosto:

Los inversores recién llegados se sorprenden de la escasísima oferta de vivienda en alquiler en España. Son demasiados y con demasiado apetito para una oferta que se reduce a las carteras de los extintos FII, las de vertiente social en manos de las Administraciones, y poco más. Hay que entender que en España, hasta que comenzó la crisis, el alquiler era sinónimo de insolvencia, una tacha o un lastre. El español ha destinando desde hace décadas el 95% de su cartera de inversiones al ladrillo. Y no estaba equivocado: invertir en vivienda era la manera más eficiente de proteger sus ahorros frente al constante empobrecimiento de la peseta; era verdad entonces que “la vivienda nunca bajaba”. Probablemente así hubiera seguido siendo de no haber cedido nuestro país la política monetaria a la UE. Esta, centrada en mantener a raya la inflación y proteger, por tanto, el dinero de los ciudadanos, ha cambiado radicalmente el paradigma al que estábamos acostumbrados dejándonos a la mayoría en fuera de juego. Porque los españoles apenas teníamos dinero que proteger, sino viviendas.

El aprendizaje, abrupto y sangriento, de las nuevas reglas del juego ya está muy avanzado en la sociedad. Si bien es cierto que una buena parte de los que alquilan son compradores frustrados por causa de la inestabilidad laboral o del parón hipotecario, una gran cantidad de ciudadanos optan libremente por el alquiler porque han visto de cerca que la vivienda sí baja, que las hipotecas comprometen el patrimonio personal, presente y futuro, y que ser propietario además de derechos conlleva obligaciones graves. Por último, los cambios sociales y laborales (movilidad geográfica, inestabilidad laboral, inestabilidad y desequilibrio en las relaciones de pareja, etc.) han aproximado al alquiler a los más jóvenes, que ya no son presos –o no tanto- de la consideración de estatus que solía otorgar la propiedad de un piso.

Pero un mercado de alquiler no es viable a largo plazo si no hay una correlación entre el precio de la vivienda y la renta que genera. Hasta hace poco el mercado español estaba totalmente desequilibrado; la rentabilidad media se situaba más cerca del 2% que del 3%, mientras que en Alemania rondaba el 7%. Ahora, tras la brutal caída de precios –también de las rentas, pero mucho menor- el rendimiento supera el 5% y en muchos casos alcanza el 6% y hasta el 7%. Por primera vez en mucho tiempo el alquiler es atractivo tanto para el inversor como para el inquilino.

Todo parece indicar, por tanto, el advenimiento de una Edad de Oro del alquiler en España, que en los últimos años ha visto florecer nuevas empresas de gestión e intermediación que están profesionalizando un mercado tradicionalmente opaco.

Pero también hay algunas sombras: la inseguridad jurídica y fiscal de una Administración diversa, voluble y prolífica. Incentivos o desincentivos fiscales al alquiler o la compra; legislación de arrendamientos urbanos, tratamiento fiscal de la desocupación de inmuebles, IBI, limitaciones de uso (como en el caso de la concurrencia con el sector hotelero), etc., influyen inevitablemente en las tomas de decisión de los ciudadanos.

 

 

Se especula en los últimos tiempos con lo que va a hacer el Gobierno que resulte de las urnas con las ayudas al alquiler, particularmente con la conocida como RBE o Renta Básica de Emancipación, lo cual ha generado un cierto debate social. Las preguntas que nos debemos hacer son: ¿es justa? ¿Es necesaria? ¿Qui prodest?

De entrada, cualquier ayuda, subvención o incentivo fiscal distorsiona el mercado. Merece la misma crítica en este sentido que la desgravación por vivienda, la bajada del IVA, o el sistema canadiense de financiación de hipotecas (que, al parecer, pretende impulsar CiU: en este post explico cómo funciona).

¿Y lo distorsiona a favor del inquilino? Pues no, sucede más bien justo lo contrario. Cuando se anunció la puesta en marcha de la RBE, algún propietario amigo me comentó lo contento que estaba: “¡Qué bien! Con esta medida no sólo no bajará el precio del alquiler sino que incluso puede subir.” Es una medida que, sin duda, favorece a la oferta porque, ¿para qué bajar precios para atraer inquilinos, si el Estado les subvenciona la renta? Es lógico.

Esto, que es obvio, sin embargo no lo ven (o no lo quieren ver) una buena parte de los españoles, especialmente si son los beneficiarios de la medida. Aquí estamos acostumbrados a respirar por el “que me quiten lo bailao” y por el “dame pan y llámame tonto”. Ejemplos los tenemos a porrillo en un país tan acostumbrado a las subvenciones: PER, cine y cultura, universidad,… y últimamente hasta los bancos.

En la España del Bienestar hemos confundido definitivamente los conceptos “ayuda” y “fomento”. ¿Fomento del alquiler? Por supuesto. ¿Ayuda al alquiler? Ni en broma.

Pero, antes de seguir, ¿por qué es bueno fomentar el alquiler? Porque en España hay alrededor de cuatro millones de viviendas desocupadas. ¿Se imaginan que en el país hubiera cuatro millones de coches fabricados sin usar? ¿De aviones? ¿De barcos? ¿De neveras? Pongan el ejemplo que quieran que, salvo en aeropuertos y AVEs, seguro que no lo encuentran. Raya la irracionalidad destinar la mayor parte de nuestros recursos a una inversión que no genera retorno. Salvo el meramente especulativo, claro. Pero eso, afortunadamente, se ha terminado. El chicle se estiró demasiado, como ya he explicado detalladamente en este blog y en “Adiós, ladrillo, adiós”.

¿Y qué hace falta para fomentar el alquiler? De entrada, un plan completo. Las medidas aisladas sólo generan incoherencias y, por tanto, incertidumbre. Veámoslo con un ejemplo. El lunes entró en vigor la Ley 37/2011 de medidas de agilización procesal. De entrada encontramos en El Mundo un titular llamativo y esperanzador: “10 días, nuevo ultimátum a los inquilinos morosos”. Pero si entramos en el detalle vemos que no es oro todo lo que reluce: ”la ley sólo servirá para trasladar el atasco de los juzgados, que no tendrán que hacer las vistas, a las comisiones de lanzamiento, que se saturarán si no cuentan con el suficiente personal y no podrán realizar ágilmente todos los desahucios de inquilinos. Si las CCAA, encargadas de ejecutar lo dictado por el juzgado, no dotan de más medios, sobre todo personales, a las comisiones de lanzamiento, esta modificación legislativa no servirá de nada. Y yo, la verdad, soy algo escéptico al respecto. El número de funcionarios en estas comisiones apenas ha crecido desde 2005 en comparación con el incremento exponencial de los litigios.”, según Sergio Lusilla, director del Departamento Jurídico de Alquiler Seguro.

Quiero ahora llamar vuestra atención sobre otro aspecto. En los tiempos de la burbuja, cuando te acercabas a un propietario de suelo (sirve también para propietarios de cualquier otro activo inmobiliario) con la intención de comprar, en menos de cinco minutos de conversación te soltaba lo de “esto, a mí, no me pide pan”. Con esta gráfica expresión hacía referencia a que no le importaría esperar lo que fuera necesario hasta encontrar una oferta que satisficiera sus aspiraciones porque la tenencia del suelo no le suponía mayor carga.

En el extremo opuesto se encuentra el Reino Unido. Con apenas 600.000 casas vacías –y una población de 62.000.000 de habitantes- consideran que tienen un problema. (Fijaos que aquí hay alrededor de 4.000.000 de viviendas desocupadas y somos 46 millones de habitantes. Una casa vacía cada 11 habitantes aquí, una casa vacía cada 103 allí. Diez veces más.)

Para paliar el problema, en 2004 el Parlamento promulgó la Housing Act que puso en marcha el EDMO (Empty Dwelling Management Order), un mecanismo legal que permite a los ayuntamientos tomar la posesión de las viviendas –que no la propiedad- vacías. Se entiende como tales aquellas que, llevando más de seis meses desocupadas, no estén en proceso de venta o alquiler, o que no sean la residencia habitual –temporalmente abandonada por cuidados médicos o de otro tipo-, o que no sean segunda residencia vacacional, o que no estén en proceso de herencia. A través de un proceso judicial –que puede finalizar en cualquier momento siempre que el propietario se avenga a sacar al mercado la vivienda-, el ayuntamiento se queda con la gestión y el mantenimiento de la vivienda. Esta vivienda será puesta en alquiler y la renta, una vez satisfechos los gastos de gestión y de mantenimiento, se entregará al propietario.

La Housing Act 2004 obtuvo un gran respaldo del Parlamento, con apoyo de todos los partidos. No obstante, también recibió fuertes críticas desde los medios de comunicación, que llegaron a tacharla de “comunista”. (Os dejo este y este link por si tenéis curiosidad).

Con este ejemplo lo que pretendo subrayar es que el fomento del alquiler sólo tendrá éxito si las medidas se articulan por el lado de la oferta, y tendrán que girar de manera combinada entorno a estos elementos clave:

 

- máxima seguridad jurídica real y efectiva para el propietario (que, con medidas aisladas como la de la nueva ley mencionada, carecen de eficacia)

- recuperación del equilibrio en la relación arrendador-arrendatario (hoy día claramente a favor de este último)

- promover la salida al mercado de las viviendas desocupadas (para lo cual tal vez baste la implementación de lo anterior, o quizá exija bien incentivos, bien amenazas –como en Reino Unido-)

- afloramiento de los alquileres bajo cuerda (máxima transparencia)

 

De esta reflexión me quedo fundamentalmente con dos ideas: 1) algo falla en el sistema cuando millones de personas prefieren mantener sus viviendas vacías a sacarlas al mercado, ya sea de alquiler o de venta; 2) ya que hemos sobreinvertido en el sector inmobiliario (y eso ya no tiene remedio) no podemos permanecer por más tiempo sin generar retorno a la inversión.

Lo que es infumable, como señalé en el post anterior, es el tipo de propuestas de “vamos a construir un parque de tropecientas mil viviendas públicas para alquiler”. Injusto, ineficaz, insostenible e innecesario. ¿Rentable electoralmente? Si todos los votantes pensaran como yo, no lo creo.

 

 

PD: Gracias a @Fernando_Kent por su documentación sobre la EDMO









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