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Una reforma para consumo externo…

Contaba MAFO allá por julio –cuando ufano relataba lo bien que habían ido los test de estrés, días antes de la caída de la CAM- que, estando un emisario del Banco de España en Londres para explicar cómo andaban las cosas en nuestro sistema financiero, un analista local le espetó que “el suelo en España no vale nada, cero”. La respuesta del ejecutivo español fue algo así como: “Si usted lleva razón, si es así, lo compro todo”.

MAFO y su adlátere llevaban razón: el precio del suelo, en España, ni de lejos era cero. Era muchísimo más. No había más que acercarse a cualquier banco y preguntar por su cartera de suelos. Pero el analista inglés no estaba hablando de precio, sino de valor. Y ya sabemos lo que Machado decía de los que confunden valor y precio. No estoy diciendo yo que en el Banco de España se prodiguen los necios, ¡qué va!, fue sin duda una buena artimaña oratoria del representante español. Y seguramente el analista de la city apreció su inteligente respuesta pero no saldría muy convencido de la reunión, aunque de haber conocido al genial poeta sevillano podría incluso haberse sentido ofendido.

Apenas unos días antes del anuncio de la reforma financiera, el boss de Fitch en España, José Santos, hizo unas declaraciones que merecieron este titular de Expansión: “El precio de los pisos en España debe bajar hasta el 35% en dos años desde su pico máximo”. Dicho y hecho.

Esta reforma es, antes que cualquier otra cosa, una reforma para consumo externo. De Guindos ha trabajado con la mirada puesta en los mercados de capitales. Les ha dado lo que quería: los suelos valen casi cero, los pisos, un 35% menos.

 

…pero también para consumo interno

Me sorprendieron los descuentos aplicados por De Guindos. El 80% para suelo me resultó francamente excesivo. Tengamos en cuenta que no ha discriminado y que el ajuste afecta por igual a suelos urbanos, urbanizables o rústicos con expectativas. A suelos céntricos y a suelos en las periferias, a suelos en Chamberí o en el Eixample, y a planes parciales en semidespoblados de Castilla o en blufs de la costa. Probablemente un descuento medio del 70% hubiera sido más acorde con el valor real.

De igual modo, el descuento en vivienda del 35% se me hizo algo corto. Si ya en Madrid capital la obra nueva ha bajado desde el pico un 30%… extrapolen ustedes. Así pues, si bien la cantidad global (50.000 millones) puede ser la adecuada, la distribución por activos no lo es tanto.

Y, ¿qué puede haber influido, aparte de dar satisfacción a los analistas internacionales, para escoger estos porcentajes? España es un país de propietarios. Por encima de los treinta y cinco años prácticamente toda la población es titular de al menos una vivienda. Y lo que ha hecho el viernes pasado el Gobierno es decirnos, franca y llanamente, que nuestros pisos valen un 35% de lo que llegaron a valer. Una cifra dura, aunque seguramente ya asumida y descontada. ¿Cómo afectaría a nuestro estado de ánimo, a nuestro consumo, una cifra del 40 o 45%? Pienso que también ha habido algo de eso.

 

Sí es una reforma…

Varios de los artículos que he leído estos días dicen que esto no es una verdadera reforma, que no es sino un mero adelantamiento de plazos. Discrepo.

Hay, de entrada, un cambio conceptual fundamental: hasta ahora, la banca iba provisionando en cómodos plazos y según las necesidades de cada entidad. Esto, como no podía ser de otra manera, era causa justificada de desconfianza por parte de los inversores. Y alimentaba el círculo vicioso, pues la inoperancia de facto del sistema financiero incidía día a día en la minusvaloración de los activos inmobiliarios. Lo importante del nuevo escenario no es si se puede provisionar en uno o en dos años, sino que de golpe se asume una caída impresionante de los valores de los activos; por una vez se pretende que el valor contable se asemeje al valor de mercado. Y eso sí es una reforma.

 

…aunque incompleta y paternalista

Decía ayer José Carlos Díez –economista jefe de Intermoney- en twitter: “primero el FROB saca a Banco de Valencia de Bankia para sanearlo, y ahora Bankia le quiere comprar al FROB Unnim. No entiendo nada.” Yo tampoco.

Mientras Santander, BBVA y Caixa se apresuraban a explicar esta mañana el impacto en sus balances de los nuevos requerimientos, la cuarta entidad del país no sólo no lo hace sino que tira por el camino del medio acogiéndose a las excesivas facilidades que De Guindos ha incorporado al Decreto –y para colmo la Bolsa castiga a los transparentes, con caídas de más del 1% a media sesión, y premia al díscolo-.

Esta reforma –como las instrumentadas bajo la égida del PSOE- adolece de un grave defecto, que es intentar por todos los medios que ninguna entidad quiebre. Dicen los que saben que el impacto en la marca España sería nefasto si varias entidades quebraran. No estoy de acuerdo. Si estamos a transparencia y saneamiento, estamos a transparencia y saneamiento. Las medias verdades también son medias mentiras. Pero es que, además, esto no va a hacer sino incrementar el riesgo sistémico y, por ende, el riesgo moral. Y, no nos engañemos, un uso mayor e innecesario del FROB y, probablemente, la nacionalización a plazos de alguna entidad.

Por otro lado,Tano Santos, en Nada es Gratis, descubría una de las perlas del Decreto que pone en cuestión la verdadera intención de la reforma:

Disposición adicional quinta. Cómputo de pérdidas en los supuestos de reducción obligatoria de capital social en la sociedad anónima y de disolución en las sociedades anónimas y de responsabilidad limitada:

Se renueva, sin solución de continuidad y a todos los efectos legales, durante el ejercicio social que se cierre a partir de la entrada en vigor del presente real decreto-ley, la aplicación de lo dispuesto en el apartado 1 de la Disposición adicional única del Real Decreto-ley 10/2008, de 12 de diciembre.”

Es decir, nueva e injustificada –a los propósitos de la reforma- prórroga de la suspensión de una de las causas de disolución de las sociedades mercantiles que afecta de lleno a las promotoras inmobiliarias.

Sé que el Decreto prescribe 10.000 millones (el 20% del total) para posible deterioro de los préstamos “buenos”. Y me parece bien pero, ¿serían suficientes si se aplicaran las leyes mercantiles sin privilegios? Hace unos meses calculé que sólo entre las 11 promotoras más importantes del sector adeudaban más de 30.000 millones. Por supuesto que los activos que respaldan esos créditos no valen cero pero aún así…

 

La reforma se olvida de la mora hipotecaria…

Los bonitos gráficos de la presentación del Ministerio –y del Banco de España- se centran en los 300.000 millones prestados al sector promotor, pero no hacen mención de los 600.000 que disfrutan las familias a cuenta de sus viviendas. La mora hipotecaria hace ya muchos meses que se sostiene en el entorno del 2,5%. Si bien es cierto que la amenaza de la proscripción social y económica tiene mucho que ver con este relativo éxito –en la medida en que la entrega del bien no libera de la carga-, no parece muy creíble que esta tasa se sostenga en el tiempo con unas perspectivas de PIB tan lamentables, con un paro que ya se acerca al 25%, y con un desempleo de larga duración en record absoluto.

 

…pero, a pesar de todo, es una buena reforma

Con todos sus defectos, el esfuerzo es muy importante y, como señala acertadamente Miguel Belloso en el último número de Mercados, “las nuevas provisiones (…) supondrán un transferencia de renta de las empresas financieras a la economía real del orden de 50.000 millones de euros”.

Ésta es la máxima transferencia que el statu quo se puede permitir sin que el sistema se resquebraje. Esperemos que cuele a nivel internacional y que sea suficiente –junto con el resto de reformas pendientes- para recuperar la confianza en nuestro país y para que los alemanes, los suecos y los chinos nos sigan prestando.

Por último, me gustaría recordarle de nuevo al Gobierno que no se olvide de la urgente y necesaria reforma de las SOCIMI para transformarlas en verdaderos REITs. Si no ofrecemos el vehículo adecuado, no aprovecharemos convenientemente la reforma practicada: hay 100.000 millones esperando a las puertas.

Ayer por la tarde El Mundo descubrió la noticia y enseguida empezó a correr como la pólvora entre los twiteros que nos dedicamos a esto: “La hipoteca a la ‘americana’, la última promesa de Aguirre”.

En efecto, los redactores del periódico de la Avenida de San Luis tuvieron el acierto de reparar en la última de las promesas del programa electoral de la candidata del PP a la presidencia de la Comunidad de Madrid. El texto, que lo pueden ver aquí, reza así: “Promoveremos que las familias sólo respondan de las deudas que hayan adquirido por la compra de su vivienda con el bien inmueble hipotecado”. La dación en pago para particulares, la ‘CasaxHipoteca’.

Esperanza Aguirre es, con sus virtudes y sus defectos, una buena presidenta de Madrid; probablemente la mejor que hemos tenido. Ha conseguido que esta Comunidad Autónoma destaque por encima de las demás en casi todo, al nivel e incluso superando en muchas ocasiones a las tradicionales bien gestionadas comunidades del Norte (Navarra, La Rioja, País Vasco). El tema de la vivienda, sin embargo, lo trata como lo hacen el resto, o sea, con un exceso de intervencionismo, de subvención y de planificación –impropio de alguien que se considera liberal-; reflejo de la supervivencia de cierto franquismo sociológico común a todos (o casi) los partidos políticos, sean del signo que sean. Cambiar esto es tan difícil como que los sindicatos apesebrados sean capaces de identificarse con las inquietudes de los cinco millones de parados pero, en fin, no cejo en el empeño de intentar abrir el debate a través de este blog.

La promesa no es vaga ni fútil: “Promover”, según el Espasa, significa “Iniciar o activar una cosa procurando su realización”. ¿Puede hacerlo? Evidentemente, no. La legislación hipotecaria sigue siendo (por el momento) cosa del Estado. ¿Por qué -como diría Mourinho- abre este debate?

Los dos grandes partidos, los de gobierno, parecía que habían acordado de manera tácita dejar al margen de la lucha política este asunto que tiene indudables y gravísimas repercusiones económicas. En el PSOE, las voces discordantes provenían de líderes retirados (Felipe González) o de repercusión limitada (Pedro Castro, alcalde de Getafe).  En el PP nadie había ido tan lejos hasta ahora. Si bien es cierto que Soraya Sáenz de Santamaría había aprovechado la ocasión para aislar a los socialistas estableciendo puentes con partidos como Esquerra Republicana (ver este post), todo había quedado en la creación de una subcomisión parlamentaria “para revisar a fondo el sistema hipotecario”, a la que incluso se adhirió el Partido Socialista en el último momento.

He tratado el problema de la dación en pago en muchísimos posts y creo que los españoles merecemos que esta situación se clarifique y cuanto antes mejor. Los argumentos en contra de la dación en pago formulados por los representantes de la banca son tan pueriles que ofenden (vean aquí los de Francisco González y los de la Asociación Española de Banca); pero también entiendo que la dación en pago masiva pondría en riesgo de quiebra el sistema financiero en su conjunto y, por ende, el Estado. Y eso tampoco les conviene a los desahuciados ni al resto de los ciudadanos. Pero tampoco es de recibo la situación actual. Creo que se podría alcanzar una situación más equilibrada repartiendo los riesgos y los problemas, como propongo en algunos de esos posts.

Sinceramente, no sé por qué Esperanza Aguirre ha apostado por este debate en plena refriega electoral y con los mercados esperando una señal para el ataque definitivo. En el mejor de los casos, obligará a Rajoy a tomar una postura; en el peor, puede ser el pistoletazo de salida para una carrera de promesas populistas por parte de los partidos pequeños –que no tienen nada que perder y muchos votos que arañar- e incluso de los grandes.

Sin embargo, lo que realmente me preocupa es otra de las promesas que aparece junto a la mencionada: “Para facilitar el acceso a la vivienda, promoveremos un seguro que permita incrementar la financiación de hasta el 95% del precio de la vivienda”.

A este respecto, reproduzco a continuación uno de mis primeros posts, titulado “¿Un Fannie Mae a la española?”:

“Fannie Mae es una GSE (Government-sponsored enterprise) o empresa garantizada por el Gobierno de los EEUU. Es decir, no es propiamente una empresa pública –su acción cotiza libremente en el NYSE- pero goza de un respaldo implícito del Gobierno, una garantía de que éste no la dejará caer en el caso de quiebra, como así ha sucedido en la reciente crisis subprime cuando la Administración Obama acudió a su rescate y al de su hermana, Freddie Mac, con un coste hasta la fecha para el contribuyente de unos 100.000 millones de dólares.

La operativa de estas dos agencias hipotecarias consistía en adquirir las hipotecas que concedían las entidades financieras (la banca comercial) de manera que liberaban el balance de éstas últimas por lo que, de esa manera, podían seguir realizando nuevos préstamos. A continuación, las dos FM vendían a inversores estas hipotecas (por el procedimiento de la titulización). Y así el juego continuaba sin descanso hasta que llegó la crisis. ¿Por qué los inversores adquirían estas hipotecas? Pues, sobre todo, porque las citadas agencias contaban con ese respaldo implícito de la Administración. El riesgo percibido en estas compras era muy bajo. El moral hazard (o riesgo moral) es ese fenómeno que se da cuando, ante una situación de amenaza de quiebra, los agentes del mercado van a seguir asumiendo riesgos con la garantía de que si hay problemas, otros vendrán al rescate. Es decir, en lugar de tomar medidas preventivas, al sentirse confortado por la existencia de un seguro, desprecian el riesgo y siguen operando como si tal cosa.

Este concepto se ha puesto de moda desde que estalló la crisis pero ha sido sobre todo con la amenaza de quiebra griega (y posteriormente del resto de PIGS) cuando más relevancia ha tomado: “A pesar de que tiene muy mala pinta, voy a seguir comprando deuda soberana griega (o portuguesa o española) porque la UE ha puesto encima de la mesa 700.000 millones de euros. ¡Y encima a un interés del 7%! ¡Vaya chollo!”

Recuerdo, cuando empezó la crisis, que, los que conocíamos o al menos atisbábamos la dimensión del problema, presumíamos que una gran parte de la banca española iba a entrar en default en cualquier momento. Vista, a toro pasado, la reacción de las administraciones (a nivel nacional y europeo) y de otros organismos relevantes (Banco de España, BCE) parece bastante evidente que a entidades del calibre del BBVA o del Banco de Santander jamás las dejarán caer. El riesgo de adquirir acciones de estas entidades a 4 euros era, francamente bajo. Entonces no lo sabía, pero ahora ya sí, y una siguiente crisis no me pillará por sorpresa. Lo mismo que sucede con la deuda griega o con las hipotecas de Fannie Mae.

Viene todo esto a cuento de un artículo publicado hace unas semanas en “Su Vivienda” de “El Mundo” firmado por Ángel Más, presidente de una compañía de seguros especializada en el mercado hipotecario (Genworth Financial Mortgage Insurance).

El artículo comienza señalando el principal problema con que se encuentra el mercado hipotecario residencial: una demanda insatisfecha de adquirentes de primera vivienda -en especial jóvenes-; (por causa de) una banca estrangulada por la mora, las provisiones, y una regulación que no facilita una valoración optimista de las viviendas.

Como soluciones, propone lo siguiente:

1) elevar el préstamo por encima del 80% del valor de tasación; de esa manera esquiva la actual tendencia restrictiva en la valoración de viviendas. Sobre este punto, y en la medida que todos coinciden en que España tiene un grave problema de apalancamiento a todos los niveles, me parece que lo que conviene no es tanto disponer de créditos del 90 o 100% del valor de la vivienda sino que, de una vez, la vivienda baje de verdad. Y que a partir de ahí, volvamos a un prudente 70-80 en función de las rentas que genere la familia que se esté hipotecando.

2) colocar, en la retaguardia de la entidad financiera, y para facilitar que fluya el crédito, una entidad aseguradora privada que proporcione un seguro de hipoteca. En este punto, nada que objetar.

3) que el Gobierno otorgue una garantía subsidiaria a las aseguradoras, lo que facilita que el banco consuma muy poco capital en el préstamo.

En este último punto, y salvo que quizá haya algo que el señor Más no ha explicado detalladamente, lo cierto es que a partir de lo que dice el texto, lo único que se me viene a la cabeza es Fannie Mae y el riesgo moral. Sin duda esta mecánica generaría movimiento en el mercado y facilitaría cierta liquidez, además de una gran seguridad al negocio de las aseguradoras pero, ¿no estaríamos cayendo en el mismo error de nuevo? ¿No es echar gasolina para apagar el incendio? Tener de avalista al Gobierno, ¿no relajaría los criterios de asunción de riesgo por parte de bancos y aseguradoras?

Ustedes opinan.

Buenos días a todos, espero que esta corta semana sea fructífera y divertida. Un fuerte abrazo y vamos allá:

Fannie Mae es una GSE (Government-sponsored enterprise) o empresa garantizada por el Gobierno de los EEUU. Es decir, no es propiamente una empresa pública –su acción cotiza libremente en el NYSE- pero goza de un respaldo implícito del Gobierno, una garantía de que éste no la dejará caer en el caso de quiebra, como así ha sucedido en la reciente crisis subprime cuando la Administración Obama acudió a su rescate y al de su hermana, Freddie Mac, con un coste hasta la fecha para el contribuyente de unos 100.000 millones de dólares.

La operativa de estas dos agencias hipotecarias consistía en adquirir las hipotecas que concedían las entidades financieras (la banca comercial) de manera que liberaban el balance de éstas últimas por lo que, de esa manera, podían seguir realizando nuevos préstamos. A continuación, las dos FM vendían a inversores estas hipotecas (por el procedimiento de la titulización). Y así el juego continuaba sin descanso hasta que llegó la crisis. ¿Por qué los inversores adquirían estas hipotecas? Pues, sobre todo, porque las citadas agencias contaban con ese respaldo implícito de la Administración. El riesgo percibido en estas compras era muy bajo. El moral hazard (o riesgo moral) es ese fenómeno que se da cuando, ante una situación de amenaza de quiebra, los agentes del mercado van a seguir asumiendo riesgos con la garantía de que si hay problemas, otros vendrán al rescate. Es decir, en lugar de tomar medidas preventivas, al sentirse confortado por la existencia de un seguro, desprecian el riesgo y siguen operando como si tal cosa.

Este concepto se ha puesto de moda desde que estalló la crisis pero ha sido sobre todo con la amenaza de quiebra griega (y posteriormente del resto de PIGS) cuando más relevancia ha tomado: “A pesar de que tiene muy mala pinta, voy a seguir comprando deuda soberana griega (o portuguesa o española) porque la UE ha puesto encima de la mesa 700.000 millones de euros. ¡Y encima a un interés del 7%! ¡Vaya chollo!”

Recuerdo, cuando empezó la crisis, que, los que conocíamos o al menos atisbábamos la dimensión del problema, presumíamos que una gran parte de la banca española iba a entrar en default en cualquier momento. Vista, a toro pasado, la reacción de las administraciones (a nivel nacional y europeo) y de otros organismos relevantes (Banco de España, BCE) parece bastante evidente que a entidades del calibre del BBVA o del Banco de Santander jamás las dejarán caer. El riesgo de adquirir acciones de estas entidades a 4 euros era, francamente bajo. Entonces no lo sabía, pero ahora ya sí, y una siguiente crisis no me pillará por sorpresa. Lo mismo que sucede con la deuda griega o con las hipotecas de Fannie Mae.

Viene todo esto a cuento de un artículo que ha llegado a mis manos publicado hace unas semanas en “Su Vivienda” de “El Mundo” firmado por Ángel Más, presidente de una compañía de seguros especializada en el mercado hipotecario (Genworth Financial Mortgage Insurance).

El artículo comienza señalando el principal problema con que se encuentra el mercado hipotecario residencial: una demanda insatisfecha de adquirentes de primera vivienda -en especial jóvenes-; (por causa de) una banca estrangulada por la mora, las provisiones, y una regulación que no facilita una valoración optimista de las viviendas.

Como soluciones, propone lo siguiente:

1) elevar el préstamo por encima del 80% del valor de tasación; de esa manera esquiva la actual tendencia restrictiva en la valoración de viviendas. Sobre este punto, y en la medida que todos coinciden en que España tiene un grave problema de apalancamiento a todos los niveles, me parece que lo que conviene no es tanto disponer de créditos del 90 o 100% del valor de la vivienda sino que, de una vez, la vivienda baje de verdad. Y que a partir de ahí, volvamos a un prudente 70-80 en función de las rentas que genere la familia que se esté hipotecando.

2) colocar, en la retaguardia de la entidad financiera, y para facilitar que fluya el crédito, una entidad aseguradora privada que proporcione un seguro de hipoteca. En este punto, nada que objetar.

3) que el Gobierno otorgue una garantía subsidiaria a las aseguradoras, lo que facilita que el banco consuma muy poco capital en el préstamo.

En este último punto, y salvo que quizá haya algo que el señor Más no ha explicado detalladamente, lo cierto es que a partir de lo que dice el texto, lo único que se me viene a la cabeza es Fannie Mae y el riesgo moral. Sin duda esta mecánica generaría movimiento en el mercado y facilitaría cierta liquidez, además de una gran seguridad al negocio de las aseguradoras pero, ¿no estaríamos cayendo en el mismo error de nuevo? ¿No es echar gasolina para apagar el incendio? Tener de avalista al Gobierno, ¿no relajaría los criterios de asunción de riesgo por parte de bancos y aseguradoras?









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