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Comparto el artículo que me publicó Expansión el pasado 16 de agosto:

Desde hace justo un año en que la Sareb hizo su primera gran venta corporativa, el mercado inmobiliario español ha empezado a recobrar parte del dinamismo perdido. Todas las semanas y casi todos los días los medios de comunicación divulgan el cierre de nuevas operaciones de compraventa, que casi siempre tienen como protagonistas activos terciarios: hoteles, oficinas y centros comerciales.

¿Y la vivienda? Los fondos e inversores que estudian nuestro mercado también están interesados en la vivienda, a la que se acercan desde tres enfoques distintos. El primero es un planteamiento meramente especulativo: adquisición de paquetes de vivienda al mayor descuento posible con el fin de revender en el menor tiempo posible. El segundo consiste en aplicar a residencial el enfoque terciario: adquisición de promociones de vivienda en alquiler con un flujo de caja garantizado que se pretende mejorar gracias a una gestión más eficaz para alcanzar la rentabilidad deseada. Por último, también hay inversores que confían en el desarrollo de nuevo producto residencial, e intentan aprovechar las fortísimas caídas del precio del suelo en los últimos tiempos.

Mientras tanto, la demanda finalista parece que despierta lentamente del letargo. Una parte es irrecuperable, pues la elección del arrendamiento como forma de vida no es sólo circunstancial. El resto, en la medida en que su propia coyuntura laboral se lo permite, es muy sensible a la situación del mercado hipotecario: con el actual nivel de precios, el aumento de la concesión de hipotecas desde comienzos de 2014 se ha traducido en un incremento casi calcado del número de ventas. Este dato es muy importante, pues indica que el precio ya no es la principal variable que tiene en cuenta el comprador. Los informes y estadísticas que se publican últimamente reflejan caídas medias a nivel nacional que no superan el 5%, y son muchos los distritos de ciudades como Madrid y Barcelona donde ya se recogen subidas. En la medida en que la concesión de hipotecas crezca, los precios se estabilizarán y comenzarán a subir más y en más zonas. Esto indica que estamos ante una ventana de oportunidad de duración limitada.

En todo caso, invertir en vivienda hoy requiere prestar la máxima atención a cuatro aspectos. En primer lugar, la ubicación. Elegir zonas consolidadas con bajo stock y fuerte demanda potencial, ya sea en alquiler o compra. En segundo lugar, rentabilidad por arrendamiento. La inversión residencial ya no puede seguir basándose en la rentabilidad por revalorización del activo, que es lo mismo que confiar en un relajamiento ilimitado de las condiciones hipotecarias. En tercer lugar, la profesionalización de la gestión de la vivienda, como remedio frente la creciente complejidad de las normativas que le afectan, y como protección frente a los problemas que pueden surgir en la relación arrendador-arrendatario. Por último, la voracidad recaudatoria de la Administración exige la utilización de vehículos fiscalmente eficientes. Es la hora de las sociedades patrimoniales y de las SOCIMI.

 

La semana de las granizadas. Al medio metro de pelotas de hielo que cayeron en Almazán –que dejaron en la villa soriana una estampa propia de Formigal en Navidad-, los 20 centímetros en Madrid y, en general, en numerosas provincias del centro y noreste del país, hay que añadir el pedrisco cruel que ha caído sobre la imagen de España, la de Bolsas y Mercados, la del Mercado Alternativo Bursátil, la de la CNMV y, por qué no, sobre el sector tecnológico español y las empresas que cotizan en el MAB.

Es posible que el fundador de Gowex, Jero el runner, aprovechando su condición física, haya tomado las de Villadiego o, mejor, las de Pamplona, y acaso habrá que ver los encierros por las mañanas tratando de buscar a Wally con traje de rayas -de presidiario- aunque realmente deberemos mirar la manada, pues Jero porta con donaire cuernos en su testuz con los que lanza derrotes a diestro y siniestro, sembrando el pánico entre los accionistas y stakeholders de toda condición.

España anda de brotes verdes, y lo que necesita son cuidados y mimos. Agua, mucha, pero agua fina, gentle rain por la que suspiraba Jim Morrison en the crystal ship, y no piedras de hielo que arrasan sin piedad cosechas y arruinan a los que desprecian los seguros.

¿Qué es verdad y qué es mentira en el mundo de los negocios? ¿Era Jero el clásico fantasma de los madriles venido a más? ¿O tal vez una mente fría y calculadora? ¿Acaso sufre algún desequilibrio que le lleva a confundir deseos y realidades?

Estábamos buscando nuevo modelo productivo y ya lo hemos encontrado. El emprendedor de éxito de hoy es un tipo con el perfil de Jero, o sea, el tío ‘cool’, ‘techy’, ‘metrosexual’ y ‘runner’ cuyo cenit vital es peregrinar a la maratón de NY. Los Jeros de la vida presentan ‘business plans’ en foros de ‘private equity’ y van ‘levantando’ millones en ‘rondas de financiación’ hasta el ‘pelotazo’ final sin haber generado un duro de ‘cashflow’ ‘so far’. Se rasgan las vestiduras los periodistas con cuenta en twitter buscando culpables, y el culpable no es otro que nuestro propio ego: antes que quedar como tontos, nos erigimos en defensores a ultranza del invisible traje del emperador. Los periodistas hacen publireportajes, los políticos se hacen selfies –tras transferirles sumas de dinero público en concepto de I+D+i-, el resto boquiabiertos compramos acciones para ver si con la cercanía al gurú se nos pega su buena estrella.

Que yo sepa el MAB se creó con el objetivo de que empresas de pequeño tamaño pudieran acceder a los mercados de capital. No es ningún invento español; el concepto que aplica el MAB existe en los mercados financieros desarrollados de nuestro entorno y no es para nada una mala idea. Ahora bien, dado el poco dinero que mueven en general los mercados españoles, la viabilidad del MAB siempre me resultó dudosa. En alguna conversación con personas más o menos vinculadas a este mercado he sugerido que quizá tendría más sentido hacer un MAB a nivel europeo, que garantizaría mayor liquidez, transparencia y vigilancia. Lo cierto es que el MAB ha ido derivando en una especie de Nasdaq español de segunda B que por lo que parece está repleto de estrellas que acaban estrelladas. Mal asunto para empresas menos ‘sexys’ pero más solventes que hayan pensado utilizar este medio de financiación.

Si estáis leyendo este blog seguro que sabéis lo que es una SOCIMI. Con buen criterio, en la última reforma legislativa que la regula se autorizó explícitamente a que este vehículo cotizara en el MAB. Pocas, de momento, pero muchísimas en el pipeline se preparan para dar el salto. El MAB es ideal para la SOCIMI en la medida en que los requisitos y costes son mucho menores que en el mercado continuo. Y digo que es ideal porque es un negocio sencillísimo, de los que entienden tipos tan obtusos como Warren Buffet: activos inmobiliarios urbanos en alquiler, que debe repartir vía dividendo el 80% de los beneficios provenientes de las rentas que genere el alquiler. Un negocio nada ‘cool’, nada ‘techy’, y apto para tipos sedentarios que se visten en El Corte Inglés o en Cortefiel.

Un negocio, el del alquiler de inmuebles, que sólo es posible gracias al leñazo que se ha metido el mercado inmobiliario, pues por primera vez en décadas la relación entre el precio de los inmuebles y la rentabilidad esperada por rentas se parece a la de los países de nuestro entorno.

La caída en desgracia del MAB no debe convertirse en un obstáculo para la refundación del mercado inmobiliario español, que sin duda tiene en la SOCIMI su principal exponente. Las SOCIMI  aportan liquidez, transparencia, seguridad jurídica, y profesionalización en la gestión de activos inmobiliarios.

Así que hagan el favor de hacer limpia en el MAB a fondo. La transformación del mercado inmobiliario español es un brote verde que debe protegerse del pedrisco de Jero. Yo, por mi parte, he empezado a desconfiar de los que corren como alma que lleva el diablo cuando paseo por el parque. A lo mejor son consumidores de la droga ‘caníbal’ que hace estragos en Ibiza; a lo peor, ‘runners’.

 

El jueves pasado, el Foro Inmobiliario del programa Capital que presenta Susana Criado fue un monográfico para explicar qué son las SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) y cuáles son sus aplicaciones prácticas y concretas.

Fue un debate breve pero intenso en el que las periodistas Susana Criado y Elena Fraile nos “asaetaron” a preguntas incisivas y bien dirigidas. Afortunadamente para mí, en esta ocasión estuve muy bien acompañado en este Foro al que acudo regularmente. Alfonso Benavides, responsable mundial de Real Estate de la firma de abogados americana Clifford Chance fue el protagonista de la sesión. No en vano Clifford Chance es el bufete que ha asesorado la creación de las primeras SOCIMI impulsadas desde la reforma legal de esta figura.

Merece la pena escucharlo. Aquí lo pueden descargar. Trece minutos que despejarán las dudas de quienes tengan interés en esta nueva forma de inversión.

 

 

En estos tiempos de tribulaciones y mal fario es recurrente la alusión al “black swan” -que popularizó el economista Nassim Taleb- para recordarnos que aunque imprevisibles (¿o tal vez indeseables?) hay acontecimientos extraordinarios que ponen patas arriba el statu quo dominante. Daniel Lacalle enunciaba hace unas semanas en su blog de Cotizalia cuáles eran los cisnes negros que los analistas de la city preveían para los próximos meses, entre los que se encontraban el famoso precipicio fiscal americano, el estallido de la burbuja de deuda en Japón, y la secesión de Cataluña. Sin duda el propio hecho de que Lacalle y sus colegas de trabajo los hayan identificado los descartan como auténticos cisnes negros, pues para recibir tal condición es necesario que el acontecimiento sea verdaderamente imprevisible (un terremoto que devaste California) o altamente improbable (guerra nuclear con Irán, implosión a corto plazo de la economía china, etc.).

Ser optimista en España es políticamente incorrecto, y nadie se atreve a ofrecer una visión del vaso medio lleno pues enseguida se es sospechoso de intereses ocultos, ya sean políticos, empresariales, o ambos. Y, ciertamente, con los datos en la mano y sin ningún tipo de maquillaje las previsiones no son nada halagüeñas. Pero, al igual que hay cisnes negros que pueden estropear más las cosas, ¿cabe la posibilidad de que acontezcan cisnes blancos?

Esta semana se celebran en Madrid varias conferencias y mesas de debate sobre el impacto que la inminente aprobación de la ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda puede suponer en el sector. En todas –una de ellas la organiza el IE Real Estate Club que tengo el honor de moderar- el enfoque coincide: ¿Son las SOCIMI el revulsivo que está esperando el sector?

Por muchas y variadas razones he defendido la SOCIMI, ya desde la publicación de “Adiós, ladrillo, adiós”, como un elemento que puede contribuir de manera creíble a la dinamización del sector. Por eso, las preguntas que flotan en el aire son: ¿es esta la reforma que los inversores –sobre todo extranjeros- estaban esperando? ¿Es el momento adecuado? ¿Son los precios lo suficientemente atractivos? ¿Harán uso de este renovado vehículo la banca y la Sareb?

 









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