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Hace un par de semanas los medios publicaron una de esas noticias creadas desde los gabinetes de prensa de las entidades financieras con las que pretenden mostrar su lado más humano: “’La Caixa’ construirá y alquilará 1.142 pisos para familias con pocos ingresos”.

La situación es la siguiente: el promotor que no puede hacer frente a sus deudas con la Caixa, le entrega solares o promociones iniciadas a cambio de cancelación de deuda (o sea, dación en pago). La Caixa pasa esos activos a una sociedad cien por cien de la caja, Servihabitat, que es la que se dedica a la gestión de los inmuebles de la entidad. Y ahora viene lo interesante: Servihabitat vende los activos a La Obra Social de la Caixa. Es, pues, la Obra Social la que acomete las promociones y la que posteriormente las alquila a las familias con pocos ingresos.

Una de las cosas que diferencia a los bancos de las cajas es que estas últimas no son “de nadie”, no tienen accionistas. Los bancos, de su beneficio contable, una parte la destinan al dividendo, que es la remuneración del accionista. Las cajas, mientras tanto, atribuyen una cantidad equivalente a la Obra Social. Es decir, revierten a la comunidad una parte del beneficio. ¿Cómo? De múltiples maneras: residencias de ancianos, centros de día, centros culturales, exposiciones, rehabilitación del patrimonio cultural, etc.

Lo cierto es que cuando leí esta noticia lo único que pensé fue: ¿y porqué no, en vez de construir más viviendas –con todas las que hay en stock-, ponen en alquiler a precios bajos las que YA tienen terminadas? Y no le dí más importancia.

Resulta que tengo un amigo –que suele ser malpensado- que me dijo hace unos días: “¿Has oído lo de la Caixa? ¡Vaya golfos!”. “¿Por qué?”, le pregunté extrañado. “¡Hombre! No me digas que no hay que tener jeta para colocarle los solares a la Obra Social…” Y me dio que pensar: visto así, algo de razón tiene mi amigo.

Pongamos que en vez de una caja, fuera un banco. Es decir, que el banco, en lugar de repartir dividendo al accionista, utilizara ese dinero para sacar adelante algunos de los solares que le pudren el balance ¿pensaría mi amigo igual? Así que le trasladé la pregunta y esto fue lo que me contestó: “No es lo mismo. Si un banco decide no dar beneficios un año para sanear balances, chapeau; pero es que, en este caso, el beneficio lo está dando y lo está atribuyendo a la Obra Social, la cual utiliza posteriormente para quitarse un muerto de encima: más que la Obra Social de la Caixa parece la Obra Social para la Caixa”

Y vosotros ¿qué pensáis?

El último número de The Economist dedica un artículo al problema de la acumulación de suelo en los balances de los bancos españoles. El título, “hard landing”, está francamente bien escogido puesto que juega con el doble sentido que se puede atribuir a la expresión. Por un lado, el “durísimo aterrizaje” del sector inmobiliario, que ha puesto a la banca contra las cuerdas; y por otro, las dificultades que la gestión de la cartera de suelo supone para las entidades financieras. Tantas que incluso The Economist piensa que el devenir de la crisis de la deuda soberana europea dependerá, en última instancia, de cómo se gestione este problema.

Y las soluciones que aporta no son nada halagüeñas. Primero, porque hay que digerir el stock de viviendas terminadas, lo cual exigirá cinco años –según datos aportados por RR de Acuña y Asociados-. Segundo, porque el suelo urbanizable (y financiado) contiene edificabilidad para crear otras dos millones setecientas mil viviendas de las cuales casi un millón y medio no tienen posibilidades de viabilidad hasta 2020 dada su mala ubicación.

El artículo señala que hay capital esperando (“distressed funds”, o fondos oportunistas o buitre) para comprar pero, claro, con fuertes descuentos. Pero la banca española no está dispuesta a vender a pérdida. Pone como ejemplo al Santander que, a pesar de haber provisionado por un 35-40% el suelo que atesora, es insuficiente para hacer atractiva la venta.

En efecto, como ya expliqué en el post “¿Cuánto vale el suelo?”, el suelo urbanizable hoy –siempre hay excepciones- está más cerca de haber perdido el 90% de su valor que el 35% o el 40%. Y esto es algo que percibimos y sabemos todos los que tenemos algo que ver con el sector inmobiliario. ¿Por qué entonces los bancos no han provisionado más pérdidas por este capítulo? Porque el Banco de España no les exige más. El supervisor lleva años administrando la voladura controlada de la burbuja inmobiliaria con el fin de evitar “males mayores”. A costa de hacer sufrir a las clases populares la crisis más larga y profunda de Occidente. Y no siempre con éxito: ahí está la CAM.

Pero no nos podemos permitir más este lujo. Del círculo vicioso en que nos encontramos sólo saldremos cuando nos demos cuenta de una vez de que sin inversión extranjera no hay nada que hacer. Un interesante artículo de La Vanguardia publicado el pasado domingo “España: año tres después del crac” (gracias, @danielsarrias por la información) hace hincapié en este mismo aspecto. Recoge la opinión de Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial y presidente en España del Urban Land Institute: “Hemos de captar la liquidez y la capacidad inversora que sigue habiendo en el mundo”. “La vía para abrir el mercado residencial español al capital extranjero pasa por el alquiler, creando vehículos de riesgo acotado”.

¿Y para eso que necesitamos? Pues un precio atractivo –para lo cual el Banco de España tendrá que exigir un reconocimiento de pérdidas creíble- y la reforma de las SOCIMI –como ya señalé en el post de la semana pasada “Inmobiliarios, ¡100.000 millones nos están esperando”.









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