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El mundo del fútbol y el del ladrillo tiene muchos puntos de contacto. De hecho, es bastante habitual –aunque ahora con la crisis, menos- el patrocinio de clubes deportivos por parte de promotoras y constructoras; como también lo es que los “señores del ladrillo” de la localidad ostenten la presidencia o la titularidad del club de turno. Igualmente, todos recordamos las más que habituales operaciones inmobiliarias entorno a estadios de fútbol o ciudades deportivas.

Sin embargo, poco se ha hablado del paralelismo que existe entre el mercado de jugadores y el de terrenos y solares. Las recientes operaciones de Bale y Neymar ilustran perfectamente algunos de los vicios en que incurrió el mercado inmobiliario.

Los solares finalistas, es decir, los solares aptos para edificar, se convierten en un bien absolutamente escaso cuando la demanda de vivienda se dispara. Entonces los ojos se vuelven a los terrenos que están en una fase urbanística anterior, los urbanizables.

Estos suelos acumulan riesgos. Riesgo administrativo, riesgo financiero, riesgo comercial y riesgo técnico. Es decir, hay un proceso de transformación que requiere tiempo, y que se enfrenta a multitud de imponderables. La consecuencia de ello es que, en un mercado no recalentado, el precio al que se intercambian estos solares recogen convenientemente los riesgos asumidos.

Por el contrario, en mercados recalentados o con mucha escasez de suelo finalista, los precios de estos terrenos en desarrollo se disparan. Así, en los tiempos de la burbuja, los precios apenas descontaban el coste estimado medio de urbanización, los honorarios técnicos aproximados, las tasas y licencias y, si me apuras, el coste financiero del tiempo que presumiblemente pasaría hasta convertir el sembrado en edificable. Pero se despreciaban como inexistentes cualquiera de los riesgos mencionados. (En la base del fenómeno bursátil de Astroc se encuentra esta forma de actuar).

¿Y qué tiene que ver esto con el fútbol? Si hacemos un repaso a los fichajes más caros de la historia, observamos que hasta ahora los protagonizaban jugadores consagrados: Zidane, Figo, Falcao, Ibrahimovic o Cristiano Ronaldo habían demostrado con creces su valía en clubes de relumbrón. Son suelos finalistas, sin riesgo.

Sin embargo, los dos fichajes del verano –Neymar y Bale, 57 y 91 millones respectivamente, oficialmente reconocidos- representan, bajo mi punto de vista, suelos urbanizables. Suelos muy buenos, con excelente ubicación, con riesgos estimados muy bajos, pero con un grado de incertidumbre en cualquier caso elevado.

Es probable que tanto Real Madrid como Barcelona terminen haciendo buenos los fichajes, pero de lo que no cabe duda es de que la creación de valor que ambos jugadores pueden llegar a representar se la han llevado, Levy, por un lado, y la pléyade de titulares de derechos e intermediarios de la operación brasileña, por el otro.

 

No, no me refiero a que termina la Eurocopa; ni tampoco a que es el último día de los sanjuanes sorianos –fiesta que por fortuna no descubrió Hemingway y que por eso no sufre la masificación de nuestros primos los pamplonicas-.

En lo que estoy pensando es en que, salvo que el viernes el Gobierno nos sorprenda con una nueva prórroga –o, mejor aún, una nueva Ley del Suelo-, el día 2 desplegará toda su eficacia el régimen de valoraciones de la Ley del Suelo de 2007.

Pero, ¿por qué es tan importante este hito? ¿O quizá ya no lo es?

Empecemos por el principio. En 2007 el Gobierno de Zapatero aprobó una nueva Ley del Suelo que pretendía enmendar la plana a la que Aznar había aprobado una década antes. (Por cierto, no debía parecerle a Zapatero tan mala cuando la mantuvo casi una legislatura completa). La nueva ley, lejos de buscar el pinchazo la burbuja, tan sólo pretendía aprovecharse más de ella: 1) acentuando el intervencionismo público –para así poder poner en valor la actuación de concejales, alcaldes, consejeros y consellers-, 2) elevando brutalmente las cargas para los promotores de suelo –y lo que supondría un encarecimiento mayor de la vivienda libre para hacer frente a las mismas- y, por último, 3) abaratando los costes de expropiación, como se dice castizamente, “por el artículo 33”.

Y se trata de eso, de la entrada en vigor del “artículo 33”.

Como decía, mediante esta ley se instauraba un nuevo sistema de valoración por el cual la tradicional clasificación del suelo (urbano, urbanizable y rústico) se sustituía por lo que la ley denomina “situaciones básicas”: urbanizado (o urbano) y rural. Es decir, que, para expropiaciones, se rechazaba expresamente el reconocimiento de la plusvalía derivada del planeamiento (suelo urbanizable).

Así pues, la ley zapateril estableció un régimen esquizofrénico e incongruente en virtud del cual coexisten nada más y nada menos que tres criterios de valoración:

-         Valor de mercado, para fines financiero-hipotecarios

-         Valor fiscal

-         Valor expropiatorio

Pero la entrada en vigor del nuevo sistema de valoración no fue inmediata. La famosa Disposición Transitoria Tercera establecía un periodo transitorio por el cual el régimen de valoraciones aplicable sería el establecido en la ley de 1998. ¿Durante cuánto tiempo? Pues durante los tres primeros años de vigencia de la nueva ley.

Sin embargo, cuando el periodo tocaba a su fin –ya inmersos en la crisis y con los bancos empachados de suelo- el mismo Gobierno que había aprobado la ley decidió prorrogar el periodo transitorio. Y no lo hizo una, sino dos veces. La última prórroga vencía a final de 2011, ya con De Guindos al mando. No fue una sorpresa que decidiera prorrogar de nuevo, pero sí que sólo lo hiciera por seis meses. ¿Por qué? El viernes lo sabremos.

Básicamente, hay tres posibilidades:

-         una nueva prórroga

-         una nueva Ley del Suelo

-         nada, es decir, la entrada en vigor de este aterrador régimen de valoraciones

Pero, ¿por qué es tan temido? De hecho, son muchos los que argumentan, desde el mundo de la tasación, que el temor es infundado. La valoración de inmuebles con fines hipotecarios se practica siguiendo la no menos conocida Orden ECO/805/2003. Las valoraciones ECO son tasaciones de mercado, que sí incorporan expectativas y plusvalías derivadas del planeamiento.

Sin embargo, tanto el Gobierno socialista como el popular han prorrogado su entrada en vigor, ¿qué pasa? Pues que la orden ECO incorpora un artículo, el 11, que, bajo el título “advertencias generales” reza así:

A los efectos de esta Orden se considerará que existe un supuesto de advertencia, siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración, y como mínimo, en los supuestos que se indican a continuación:

(…)

c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a licencias de construcción o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado.

 

¿Y bien? Un suelo urbanizable (o sea, un suelo físicamente rústico, pero que, cumpliendo una serie de condiciones y observando una serie de deberes, puede llegar a ser urbano), ya sea en manos de la banca, ya sea en manos de promotores, puede acabar siendo objeto de expropiación básicamente por tres vías:

-         Por el inicio de un procedimiento de expropiación forzosa

-         Por que el planeamiento local convenga que el sector en el que está incluido ese terreno se ejecute por expropiación

-         Por que se incumplan los plazos o deberes de ejecución (todos los suelos están sujetos a plazos de desarrollo) y sea declarado el incumplimiento por el ayuntamiento de turno.

Hoy en día, cuando se discute de esta circunstancia en diferentes foros profesionales, son muchos los que afirman cosas como esta: “no conozco ningún ayuntamiento en toda España que haya tirado por la vía de la expropiación ante el incumplimiento de plazos”. Cierto. Es muy poco probable. Como también lo es que coincida con una expropiación por razones de infraestructuras, y más en estos tiempos. Pero es posible. Y un buen tasador, que debe inspirarse en el principio de prudencia (también enunciado en la ECO) debe tenerlo en cuenta y, por tanto, advertirlo.

Volvamos un momento hacia atrás. ¿Por qué Zapatero estableció un periodo de tres años? Porque los técnicos que elaboraron la ley entendían lo mismo que yo acabo de exponer en el párrafo anterior. En pleno boom, nadie pensaba que los dueños de los terrenos no iban a tener tiempo para transformar sus urbanizables en urbanos pero… la música dejó de sonar.

Ahora, sin embargo, las cosas son muy distintas a como eran principios de año. Con lo que no contábamos entonces es con la Reforma De Guindos I y la elevación de las provisiones hasta el 80% para suelos, ya sean estos urbanos, urbanizables o rústicos con expectativas.

En mi experiencia en el mercado del suelo durante los años de la burbuja –y siempre es un riesgo generalizar- el valor de un rústico venía a ser un 10% del valor de un urbanizable.

Quizá inspire más desasosiego entre nuestros banqueros las consecuencias de la aplicación del régimen de valoraciones para con los suelos que todavía están en manos de promotores zombis. Y no es de extrañar, habida cuenta de que cada dos por tres han de refinanciar y, claro, cada refinanciación conlleva tasación. ¿Lo ha contemplado también De Guindos? Podría ser, pues cabe interpretar que los 30.000 millones de nuevas provisiones incluidas en la Reforma Financiera II tengan como objeto el descenso de valor que va a ocasionar el fin de la DT 3ª en estos activos.

Amigos lectores, sinceramente creo que la entrada en vigor del “artículo 33” zapateril, tal y como está el patio, no tendrá ya ningún efecto importante en la valoración de los suelos, por mucho que el tasador de turno peque de prudencia.

Sin embargo, lo que pone en evidencia es la connivencia del Gobierno anterior con la banca. Alineamiento de intereses que el pueblo hemos pagado con cuatro millones de nuevos parados, un Estado quebrado, y una crisis que aún va a durar una década. Pero también pone de manifiesto, por qué no decirlo, el coraje –que algunos llaman temeridad- de De Guindos al poner en marcha el ventilador financiero. Por mucho que a algún economista de moda le moleste.

¿Quieren un consejo? Desconfíen de los que nos reprenden por abrir el melón. Los profetas del “esconder y extender” sólo son lacayos del establishment; meros soldados del poder.

 

Es habitual que las compañías petrolíferas publiquen sus reservas de petróleo y que la adquisición de derechos de prospección o los nuevos descubrimientos acaparen los titulares de los medios económicos. Todos lo celebramos como una buena noticia, y lo normal es que las acciones de las compañías involucradas ganen valor según van atesorando más y más reservas. ¿Por qué reaccionamos así? Porque sabemos que el petróleo, tan necesario para la vida actual, es un bien francamente escaso. De hecho, hay un buen número de analistas y observadores que consideran que pronto alcanzaremos –si no lo hemos hecho ya- el “peak oil”, aunque también hay otros que desarman con solvencia estas teorías, a veces demasiado milenaristas o incluso interesadas.

En cualquier caso, nos parece razonable y lógico que, frente a un bien escaso, las compañías que lo utilizan como materia prima traten de aprovisionarse del mismo para unos cuantos ejercicios.

Así pues, mientras el sector petrolífero atesora reservas probadas para cubrir 100 años de demanda -con crudo ligero, arenas bituminosas y crudo pesado-, nos llevamos las manos a la cabeza cuando eso mismo sucede en el sector inmobiliario.

En las últimas semanas he leído con cierta frecuencia –en diferentes medios y también en las redes sociales- la denuncia de que hay suelo calificado para cincuenta o más años, como si eso fuera una desgracia. Como si lo deseable es que sólo hubiera suelo para uno o dos años, o ni tan siquiera.

La primera pregunta que debemos hacernos es, ¿por qué ha sucedido eso? ¿Acaso es el suelo un bien escaso? En comparación con otros países y zonas desarrolladas (Centroeuropa, Japón, costa Este de EE.UU.) España es un país relativamente poco urbanizado. La razón probablemente se encuentra en que tenemos una densidad de población relativamente baja y además muy concentrada en unas pocas áreas metropolitanas. La sensación, por tanto, es de que el suelo no es un bien escaso. A este respecto recuerdo un dicho que hizo fortuna en los tiempos del boom: “¿Por qué es tan cara la vivienda sin en cuanto sales un poquito de Madrid es todo campo?”

Así pues, si el suelo no es un bien escaso, ¿por qué ese afán por atesorarlo? Pues muy sencillo: porque lo que no es escaso por naturaleza, la intervención de la Administración lo ha convertido en escaso de facto. De hecho, los 8.000 municipios que conforman España no son sino 8.000 pequeños monopolios –el “minipolio”- del recurso llamado suelo. 8.000 pequeños ducados donde el señor feudal de turno y su “sheriff de Nottingham” (concejal de urbanismo) deciden a quién, cuándo, cómo y en qué condiciones se le autoriza el desarrollo de tal o cual pedazo de tierra. Ese urbanismo de pelotazo en el que la firma del concejal vale dinero.

Corruptelas aparte y sólo desde el punto de vista empresarial, la liberalización del suelo –que nunca se ha llegado a producir en este país por mucho que algunos insistan- convertiría a éste en un bien abundante y frenaría las lógicas ansias del sector promotor por acaparar materia prima, liberando sus escasos recursos y haciendo, por consiguiente, más eficiente y barato el negocio de la promoción, que redundaría en beneficio de los compradores finales.

Acometer el proceso de liberalización del suelo hace unos años hubiera resultado una tarea casi imposible, dadas las presiones que al osado gobernante le habrían infligido los poderosos lobbies promotor y financiero. Pero, ¿y ahora? Como se suele decir, las crisis generan oportunidades, y en este caso la ocasión la pintan calva. En la medida en que todos coincidimos en que a fecha de hoy el valor del suelo urbanizable coincide con el del suelo rústico, nuestros gobernantes tienen una ocasión de oro que no deberían dejar pasar.

PD: Llama poderosísimamente la atención que la izquierda y los terratenientes coincidan en el rechazo a la liberalización del suelo, para solaz y regocijo de estos últimos. Curioso y ciertamente paradójico. ¿Alguna explicación?

 

Hace unos días el economista Andrés González publicaba en su blog EconomíayPolítica un interesante post en el que explicaba que la razón de que el suelo hubiera bajado más que la vivienda estaba íntimamente relacionada con la famosa dación en pago. En efecto, como ya hemos visto en otros posts, las empresas gozan de responsabilidad limitada por lo que, cuando su posición queda “underwater”, sueltan un lastre que al banco no le queda otra que asumir. La prueba fehaciente es que la tasa de mora en promotores alcanza el 15% mientras que la de particulares apenas sobrepasa el 2,5%. Por eso, Andrés concluye que si la dación en pago se aplicara con efecto retroactivo, el precio de la vivienda se desplomaría a un ritmo similar al del suelo. ¿Qué os parece?

No cabe duda de que la aplicación de la dación en pago con efecto retroactivo impulsaría el precio de la vivienda a la baja, aunque es difícil hacer un pronóstico en cuanto al nivel. También he explicado en otras entradas que, si en algún momento me he mostrado partidario de la dación en pago sin matices y generalizada, ha sido sobre todo precisamente por el efecto regenerador que implicaría una bajada de precios considerable.

Sin embargo, hay una serie de razones que me invitan a pensar que el suelo necesariamente ha de bajar más que la vivienda. Unas que afectan a todos los suelos por igual, y otras que son específicas de los suelos no urbanos:

1) El suelo es un bien que, a diferencia de la vivienda, tiene una demanda muy limitada. Apenas varios miles de sociedades o personas tienen capacidad de adquirir este tipo de activos, frente a los millones de personas que sí pueden adquirir una vivienda.

2) Pero es que, además, esa demanda potencial de suelo ha quedado prácticamente arrasada por la crisis. Se pueden contar con los dedos las empresas promotoras que actualmente pueden estar en disposición o apetencia de adquirir un solar. Si a eso añadimos los problemas de financiación, el cuadro es desolador.

3) Lo que está sucediendo en el seno de las entidades financieras es el mejor ejemplo de lo que acabo de decir: incapaces de vender los suelos que se están quedando, la alternativa está siendo la promoción y desarrollo de los mismos para así poder vender los pisos que resulten. Transformando un bien ilíquido en otro más líquido.

4.a) El suelo -incluido el finalista- está lleno de incertidumbres (riesgo administrativo, comercial, financiero, técnico) que, durante los años del boom eran infravalorados y no se tenían en cuenta a la hora de comprar y hacer números. Esto no pasa con un piso terminado que, aunque también tiene sus riesgos, a los efectos de esta comparación son despreciables. Y esos riesgos, que ahora sí se valoran, se reflejan lógicamente en una caída más acusada del precio en comparación con la vivienda.

4.b) En el caso de los suelos urbanizables y “rústicos con expectativas” se produce este mismo fenómeno pero elevado a la enésima potencia. Si un suelo finalista esconde enormes riesgos, un suelo que, físicamente es un patatal, es la “madre” de todos los riesgos. En “Adiós, ladrillo, adiós” explico esto con detalle y ejemplos, de los que quizá el más completo es el de la inmobiliaria Astroc (hoy día Quabit) del famoso Enrique Bañuelos. En los tiempos del boom el precio de compra de este tipo de terrenos reflejaba el mero descuento de los costes de producción y venta del producto final (el piso). Con lo cual el inversor/desarrollador de suelo no contaba con margen de error. ¡Como el precio no dejaba de subir, aunque te equivocaras no importaba!

5) Pero es que además hay otras dos razones que devuelven el suelo urbanizable a la cruda realidad: a) legislación vigente en materia de expropiación, que sólo distingue entre urbano y rústico, y que podría ser aplicada en cualquier momento y de manera masiva por los ayuntamientos, ya que los propietarios de urbanizables no están cumpliendo con su deber de urbanizar; b) la aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley del Suelo que, si nadie lo impide, entrará en vigor a final de este año en virtud de la cual todo suelo urbanizable habrá de valorarse como rústico.

Andrés González tiene razón en que la dación en pago con efecto retroactivo generaría una bajada de precios de la vivienda (y un cataclismo financiero) pero el suelo siempre estará un peldaño por debajo de la vivienda.









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