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Gracias a una treta jurídica cuyo pionero fue el chicharro bolsístico conocido como “La Seda de Barcelona”, la otrora ejemplar “Metropolitana Vasco Central, Sociedad Anónima” ha conseguido zafarse del destino cruel que la legislación española le tenía reservado: el concurso de acreedores.

Lo de destino cruel ya habrán adivinado que no es más que un adorno literario, ¿o acaso cree alguien, a estas alturas, que las condiciones del salvamento hubieran sido muy distintas en caso de concurso? No puedo dejar de acordarme de otra “gran noticia” recogida por los medios hace unas semanas, esa que decía que Martinsa Fadesa había conseguido “superar” el concurso de acreedores. Sí, sí, superar, sin complejos. ¿En qué consistió esa “superación”? En empezar a devolver su gigantesca deuda (6.900 millones €) dentro de un año con un calendario de pagos sorprendente: devolución de entre 50 y 100 millones en total durante los tres primeros años – un 1,4% en el mejor de los casos- y el resto en los siete años siguientes –unos mil kilos por año a partir de 2015-. ¿Alguien se cree –el juez, los bancos acreedores, etc.- que Martinsa va a poder devolver 1.000 millones de euros al año a partir de 2015? Probablemente no pero, como faltan cuatro años, pues cuando llegue el momento ya se nos ocurrirá otra cosa u otra excusa.

Visto lo visto, ¿qué importa que Metrovacesa alcance un acuerdo de refinanciación o vaya a concurso? El acuerdo respaldado por el Tribunal británico consiste en transformar 1.200 millones de euros de deuda en capital (de forma que las entidades que ya son dueñas del 77% de la sociedad – Santander, Banesto, BBVA, Caja Madrid, Banco Pastor, Banco Sabadell, ‘La Caixa’ y Barclays- aún lo serán más) y en conceder un periodo de carencia de cinco años para devolver los 4.525 milloncejos restantes. ¿Hubieran sido muy distintos los términos de un hipotético convenio de acreedores para “superar” el inevitable concurso?

Dos poderosas razones han pesado en el esfuerzo de las entidades financieras por mantener a flote este barco oxidado y varado en nuestro particular Pearl Harbour inmobiliario: la imagen y la mora.

En términos de mora, o sea, de contabilidad, está claro que no es lo mismo que la empresa que te debe esté en concurso o que, simplemente, hayan sido renegociados los plazos de devolución de la misma.

Pero, sobre todo, lo que les preocupa de verdad es la imagen: España y su sistema financiero no se pueden permitir que la prensa extranjera lleve a portada la caída de una inmobiliaria que tiene una deuda de 5.725 millones de euros, es decir, 8.300 millones de dólares, casi un billón de pesetas. Inmobiliaria que, por otra parte, ya fue protagonista de la prensa británica por la nefasta operación que supuso la compra en 2007 de la torre del HSBC en Londres: un año después se deshizo del edificio perdiendo 250 millones de libras (sobre un total de 1.100 invertidas). De hecho, no exento de sorna, The Economist consideró esta operación como la mayor venta corta (“short sale”) de la historia del sector inmobiliario; con Metrovacesa en el papel de “la Armada Invencible”, y el HSBC en el de Francis Drake.

Mientras tanto, a las empresas pequeñas y medianas, a los particulares y a los autónomos, difícilmente se les propondrán esquemas tan ventajosos en la refinanciación de sus deudas. Pero eso ya lo dejo para otro post.

El último número de The Economist dedica un artículo al problema de la acumulación de suelo en los balances de los bancos españoles. El título, “hard landing”, está francamente bien escogido puesto que juega con el doble sentido que se puede atribuir a la expresión. Por un lado, el “durísimo aterrizaje” del sector inmobiliario, que ha puesto a la banca contra las cuerdas; y por otro, las dificultades que la gestión de la cartera de suelo supone para las entidades financieras. Tantas que incluso The Economist piensa que el devenir de la crisis de la deuda soberana europea dependerá, en última instancia, de cómo se gestione este problema.

Y las soluciones que aporta no son nada halagüeñas. Primero, porque hay que digerir el stock de viviendas terminadas, lo cual exigirá cinco años –según datos aportados por RR de Acuña y Asociados-. Segundo, porque el suelo urbanizable (y financiado) contiene edificabilidad para crear otras dos millones setecientas mil viviendas de las cuales casi un millón y medio no tienen posibilidades de viabilidad hasta 2020 dada su mala ubicación.

El artículo señala que hay capital esperando (“distressed funds”, o fondos oportunistas o buitre) para comprar pero, claro, con fuertes descuentos. Pero la banca española no está dispuesta a vender a pérdida. Pone como ejemplo al Santander que, a pesar de haber provisionado por un 35-40% el suelo que atesora, es insuficiente para hacer atractiva la venta.

En efecto, como ya expliqué en el post “¿Cuánto vale el suelo?”, el suelo urbanizable hoy –siempre hay excepciones- está más cerca de haber perdido el 90% de su valor que el 35% o el 40%. Y esto es algo que percibimos y sabemos todos los que tenemos algo que ver con el sector inmobiliario. ¿Por qué entonces los bancos no han provisionado más pérdidas por este capítulo? Porque el Banco de España no les exige más. El supervisor lleva años administrando la voladura controlada de la burbuja inmobiliaria con el fin de evitar “males mayores”. A costa de hacer sufrir a las clases populares la crisis más larga y profunda de Occidente. Y no siempre con éxito: ahí está la CAM.

Pero no nos podemos permitir más este lujo. Del círculo vicioso en que nos encontramos sólo saldremos cuando nos demos cuenta de una vez de que sin inversión extranjera no hay nada que hacer. Un interesante artículo de La Vanguardia publicado el pasado domingo “España: año tres después del crac” (gracias, @danielsarrias por la información) hace hincapié en este mismo aspecto. Recoge la opinión de Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial y presidente en España del Urban Land Institute: “Hemos de captar la liquidez y la capacidad inversora que sigue habiendo en el mundo”. “La vía para abrir el mercado residencial español al capital extranjero pasa por el alquiler, creando vehículos de riesgo acotado”.

¿Y para eso que necesitamos? Pues un precio atractivo –para lo cual el Banco de España tendrá que exigir un reconocimiento de pérdidas creíble- y la reforma de las SOCIMI –como ya señalé en el post de la semana pasada “Inmobiliarios, ¡100.000 millones nos están esperando”.

Dentro del muy recomendable special report on property del The Economist del 5 de marzo, hay un artículo titulado “A world apart” que hace una reflexión interesante acerca de las llamadas “ciudades internacionales”.

Se trata de aquellas ciudades cuya demanda residencial no se compone sólo de sus propios habitantes, sino que convocan además compradores de otros países.

A un nivel distinto –pero similar- este fenómeno se produce en todas las ciudades o pueblos importantes. Así, cualquier capital de provincia española tiene como potencial comprador de vivienda a una buena parte de los habitantes del resto de la provincia. Muchos pueblos importantes (Ponferrada, Calatayud, Talavera, …) también atesoran una importante demanda proveniente de las comarcas que encabezan. De igual modo, las grandes capitales venden muchísimas de sus viviendas a ciudadanos de otras partes de país (miles de castellanos y de otras regiones poseen viviendas en Madrid).

Hay, sin embargo, otro escalón superior que es el de “ciudad internacional”. El artículo señala unas cuantas y razona el porqué de su condición:

Miami, en su condición de puerta de América para los latinoamericanos, ha aumentado la velocidad de sus ventas gracias a éstos, que han visto una gran oportunidad ahora que los precios han caído y el dólar está relativamente bajo.

Hong Kong, por su parte, es la gran beneficiada de la nueva hornada de ricos de la China continental: un oasis –vigilado- para disfrutar del estilo de vida occidental.

Dubai, aunque no pasa por su mejor momento, sigue recibiendo el interés comprador de las fortunas provenientes de otros países de la zona, digamos, más inestables.

Londres, como capital financiera de este lado del Atlántico, y dada su cercanía a las áreas que concentran más riqueza del mundo (Eurorusia, Golfo Pérsico), es probablemente el lugar de la Tierra con más demanda de ricos extranjeros. A su éxito le ayuda el buen tratamiento fiscal para este tipo de inversores así como una fuerte devaluación de la Libra Esterlina (recuerdo este post al respecto, donde contaba cómo los griegos ricos, antes del rescate, habían salido en masa a comprar propiedades en Londres).

Las grandes urbes españolas, Madrid y Barcelona, no gozan de esta condición –o, al menos, no en ese nivel-. Siempre he pensado que Barcelona goza de una proyección internacional y de unas características que la hacen más atractiva que Madrid. Sin embargo, según me contó hace unas semanas un importante promotor catalán con oficina en Madrid, el mercado barcelonés está mucho más parado que el madrileño.

Pero, si hay en España una ciudad que responde al perfil de las mencionadas por The Economist, esa es Marbella. En efecto, Marbella es probablemente la única ciudad capaz de atraer a grandes fortunas internacionales. Aunque también es la única ciudad del rango en el que compite que ha sufrido, además de la crisis, un descrédito enorme a cuenta de las diversas tramas de corrupción descubiertas. A pesar de ello, las cosas tampoco le van tan mal a la capital de la Costa del Sol. Alguien que conoce bien la plaza me decía hace poco que, si bien hubo una fortísima bajada de precios al principio de la crisis –o quizás por eso-, desde hace ya muchos meses se cruzan numerosas operaciones en el mercado.

Pero no basta con ser una “ciudad internacional” para asegurar el éxito del mercado residencial: hay que ofrecer producto de calidad. Producto que satisfaga las necesidades del perfil de comprador potencial. Así, The Economist pone algunos ejemplos: El Icon Brickell de Miami, y The Lancasters y One Hyde Park en Londres. Una de las enseñanzas de la crisis es que el promotor debe dejar de mirarse el ombligo a la hora de diseñar una promoción y pensar en las verdaderas necesidades del cliente. Por ahí vendrá el valor añadido.









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