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El domingo 10 de junio la periodista  Mar Díaz Varela contó en un esclarecedor artículo en La Vanguardia lo que muchos intuíamos desde 2008:

Se produjo una conspiración del silencio. El gobierno negó rotundamente la crisis. El sector financiero se enrocó asegurando que eran las entidades más seguras del mundo. Prensa, economistas y líderes de opinión se conjuraron para no alarmar a la opinión pública y evitar que se pinchara la burbuja inmobiliaria ‘de forma descontrolada’.”

¡Qué lejos quedan ya esos tiempos! Y, sin embargo, hasta hace apenas unos meses ese seguía siendo el discurso oficial. El segundo decreto ‘De Guindos’, que precipitó la caída de Bankia y la sustitución del Banco de España por Oliver Wyman en su labor supervisora de la banca, terminó con esa ficción que nos ha salido y nos seguirá saliendo carísima.

La trama inmobiliaria salió por fin del armario y los jueces han comenzado a meter sus navajas por las grietas del cascarón podrido, con mucha menos resistencia de la que cabía esperar. Las elites de la política siguen comportándose, sin embargo, como si la cosa no fuera con ellas. Sabedoras de que la tercera burbuja por explotar es la político-administrativa (como acertadamente describe Rallo en su último libro), se agarran como desesperados náufragos a la borda de la embarcación alemana, confiados en que “son demasiado importantes para ahogarse”. No se dan cuenta de que el alemán no es un transatlántico donde quepan todos, sino un elegante pero modesto bergantín que no soportaría el peso ni la gula de los panzudos latinos. Mientras tanto, pretenden hacer olvidar la falta de pan con más circo. En efecto, además del fútbol, ahora también tenemos banderas, naciones, lenguas,… cojan el mando y cambien de canal, hay para todos los gustos.

Sin embargo, el monolítico discurso ya no lo es tanto, la necia conjura de las altas esferas titubea: el miércoles 12 se produjo el primer gran cruce de acusaciones entre, ojo, nada más y nada menos que la gran banca y el gobierno. A puerta cerrada –todavía no han traspasado la línea roja de la luz y el taquígrafo, pero todo llegará- Miguel Martín, cabeza de la patronal banquera AEB, le escupió al gobierno que una de las causas fundamentales de la burbuja fue la ley aznarí que facilitó el cambio de hipotecas de tipo fijo a tipo variable (lo cual es cierto, por otra parte). A tal afrenta respondió Vicente Martínez Pujalte recordando al bueno de don Miguel que, ¡oh casualidad!, en aquel momento él era (agárrense) el Subgobernador del Banco de España.

La anécdota es más que una anécdota. Es la constatación de que España entera ha sido expoliada por lo que finamente ahora se denomina “las élites extractivas”, más conocida como “la casta”. Pero no olviden una cosa: tenemos lo que nos merecemos, que no es más que el reflejo de lo que somos.

 

 

Os recuerdo que podéis leerme semanalmente en idealista. Mi último artículo, sobre el BBVA y su negativa a entrar en el ‘banco malo’.

 

“La capacidad de endeudamiento hay que valorarla más en un escenario a medio y largo plazo de tipos entre el 4 y el 6%. Desde ese punto de vista recomiendo hipotecas a tipo fijo”. Esta fue la respuesta que dio Santos González (presidente de la Asociación Hipotecaria Española) a El Mundo en febrero de este mismo año, preguntado sobre tipos fijos y variables y evolución del Euribor.

El viernes pasado, a preguntas del mismo medio, volvió a ratificarse: “un tipo fijo es más caro, pero más recomendable”.

Quien se expresa así no es ningún piernas, sino el representante de el lobby más importante de nuestro sistema financiero. De la AHE forman parte los principales bancos y cajas españoles y, como ella misma se define, “representa los intereses de sus miembros en todos los aspectos relacionados con la actividad hipotecaria, por lo que mantiene un estrecho contacto con los distintos departamentos ministeriales responsables de la elaboración de las normas que afectan a este mercado (Ministerio de Economía, Ministerio de Justicia y Ministerio de Vivienda principalmente) así como con el Banco de España.”

 

Ahora les invito a que pinchen aquí, donde pueden ver la cotización del famoso swap a 5 años que tanto la CECA como el Banco de España pretenden favorecer como tipo de referencia para las nuevas hipotecas. La razón que dan para usar este índice es su menor volatilidad frente al Euribor a 12 meses. Es decir, lo venden como una ventaja para los usuarios y consumidores puesto que una menor volatilidad es sinónimo de mayor estabilidad.

Sin embargo, esto no es cierto. Si vuelven al gráfico del swap a 5 años, verán que en los últimos doce meses el índice ha evolucionado del 1,9 hasta el 3,22 (abril) para volver a bajar hasta el 1,85 hace tan solo unos días. Mientras tanto, el Euribor a 12 meses partió hace un año del 1,5, donde se mantuvo hasta mediados de enero, fecha en la que inició un lento ascenso hasta alcanzar el 2,1. Y con ligeras variaciones se ha mantenido en ese rango hasta hoy. Aquí lo pueden ver.

Conclusión: el famoso índice es mucho más volátil que el Euribor. Pero eso no es lo más grave; lo peor es que el índice escogido no tiene nada que ver con el negocio hipotecario. Los que me siguen habitualmente saben que no soy nada partidario del régimen de tipos variables pero, puestos a elegir, que me den un Euribor, faltaría más. Y lo explico:

 

El Euribor es el precio promedio al que las entidades financieras más importantes de la zona euro se prestan el dinero entre sí. Por tanto, en condiciones normales, debería reflejar el precio real del dinero. Lo hay –que yo sepa- desde a una semana, hasta a un año. El que se utiliza en hipotecas es el de a un año. Y la razón no es tanto que sea el más usado por los bancos sino porque es el más caro. En los años buenos, recuerdo que me decían que la banca se financiaba a Euribor a tres meses y prestaba a Euribor a un año (más diferencial). Negocio redondo. Pero en todo caso, tiene sentido: si mi coste de materia prima es X, y a ese X le añado un diferencial para cubrir los otros costes de producción así como un beneficio razonable, estoy haciendo lo que haría cualquier empresario en un negocio normal.

¿Por qué, entonces, proponen este índice? Porque aunque coyunturalmente estos días sea más bajo o esté igualado con el Euribor a un año, lo cierto es que durante al menos los últimos tres años se ha situado alrededor de 100 puntos básicos por encima.

Pero no nos dejemos enredar. El problema no se soluciona sustituyendo un índice variable por otro variable. Y menos por un índice que no está directamente relacionado con el coste de aprovisionamiento real de la banca. El problema de la clase media española de nuevo cuño es que está sujeta a un índice variable del que se puede decir:

1)      que ha sido el origen y causa de la burbuja inmobiliaria

2)      que mantiene a las familias en una total incertidumbre respecto a su futuro

En efecto, la banca, al inicio de este ciclo, tuvo la habilidad de transferir el riesgo de la variación de tipos al cliente que, como contrapartida, obtuvo un menor coste de la financiación. ¿Y para qué sirvió? Pues para que los pisos subieran y subieran hasta que ese inicial menor coste de financiación dejó de serlo. No éramos más ricos: simplemente, con el menor coste del dinero nos pudimos endeudar por más millones, justo los que se encareció la vivienda.

Lo peor de todo es que esto no ha hecho más que empezar y que antes o después el BCE subirá tipos y el Euribor consecuentemente también lo hará. Y para entonces, si la economía española no está arreglada, lo de las ejecuciones y desahucios que sufrimos ahora será una broma comparado con lo que vendrá.

 

No deja de ser irónico que el presidente de la AHE piense igual que yo: que lo mejor, para las familias, es el tipo fijo. La excusa que ponen ahora los de arriba para decir que el tipo fijo no es conveniente es que es muy caro y que, por tanto, impediría el acceso a la vivienda a la mayoría. Eso es verdad si conviven los dos tipos: nadie apostará por un fijo habiendo al lado un variable. Pero no es cierto si la opción es exclusivamente el tipo fijo. Porque si, de golpe, todos los españoles nos podemos endeudar por menos millones para comprar un piso, el que se tendrá que ajustar es el que vende pisos (si es que quiere vender, claro). Es justo al revés de lo que nos dicen: el gran ajuste de precios vendrá inducido el día que recuperemos la cordura y se imponga el tipo fijo. Y les aseguro que no es algo de extraterrestres: en Francia y en Alemania no conocen otra cosa.

 

La semana pasada el Banco de España (BdeE) avisó de que los datos adelantados sobre la actividad económica del tercer trimestre manifiestan “atonía”; que el ritmo de crecimiento del PIB “se muestra débil”, que hay una “notable desaceleración de la demanda interna”, que “falta vigor en la industria”. O sea que, eufemismos aparte, vamos muy, pero que muy mal. Por eso no me extrañaría que, si en el primer trimestre crecimos un 0,4 y en el segundo un 0,2, MAFO nos esté preparando el cuerpo para un crecimiento “SIN” en el tercer trimestre, o sea, “San Miguel (Angel Fdez. Ordóñez) 0,0”

En esta ocasión el BdeE ha ido más allá de lo habitual y ha ofrecido una receta: impulsemos el consumo privado. ¿Cómo? Según sus estudios, si las hipotecas se redujeran en un 1%, el consumo aumentaría el 3%. Dando incluso por bueno este efecto, ¿cómo pretenden rebajar el precio de las hipotecas? Dicen que ampliando el plazo de amortización y abaratando los préstamos. Pero, ¿es posible hacerlo?

 

En una tribuna que publiqué en El Economista antes de verano traté de explicar por qué en la actual crisis inmobiliaria ha abundado tanto el problema de la dación en pago frente a lo sucedido en la crisis anterior, la del año 1992 y siguientes. Y la clave, en mi opinión, se encuentra en el modelo hipotecario aplicado. Así, en los ochenta y primeros noventa, en España se funcionaba como en Francia o Alemania: tipo fijo, préstamo del 70-75% del precio, y un plazo de amortización máximo de unos 20 años, siendo lo más habitual 15.

El boom del ladrillo se produjo, sobre todo, por el cambio de modelo: tipo variable (que abarataba inicialmente la cuota hipotecaria), plazo infinito (que también reduce la cuota) y un porcentaje que, si bien sobre el “valor” siguió justificándose entorno al 80%, lo cierto es que sobre el “precio” superó en demasiadas ocasiones el 100%. Al final, lo que sucedió es que las mejoras en la cuota se fueron compensando con aumentos del precio de las viviendas, de tal manera que una familia compró el mismo tipo de piso que hubiera comprado con el modelo hipotecario conservador y con una cuota hipotecaria similar, con dos importantes diferencias: a) el precio del piso (y por tanto, la deuda asumida sobre el mismo) se duplicó o triplicó; b) la cuota quedó indexada a un índice variable que, dado el largo plazo de amortización, puede hacer que esta varíe al alza significativamente, poniendo en riesgo la liquidez y la solvencia de las familias.

Si en España no nos hubiéramos pasado de listos, la receta del Banco de España tendría sentido: imaginemos una cuota de 1.000 euros en un préstamo a 20 años. Si el banco nos amplía el plazo a 30 años (manteniéndose invariables el resto de condiciones) la cuota baja hasta alrededor de 730 euros. Del mismo modo, si una hipoteca que está sujeta a un tipo fijo de, digamos, el 5,5%, la pasamos a un variable de euribor + 1% (total 3%), desde 1.000 euros mensuales pasaríamos a unos 740 euros.

Evidentemente, si gozáramos de ese colchón de seguridad –del que, repito, gozan en Alemania y Francia- no sólo podríamos impulsar el consumo de las familias al liberar una buena parte de sus compromisos fijos de pago, sino que la dación en pago no sería un asunto de actualidad en nuestro país.

Aplicar la receta del Banco de España en nuestra situación es o imposible, o ineficaz. Imposible en el caso de los tipos de interés: ¿Cómo se puede reducir un tipo indexado a euribor a 12 meses más cero coma? ¿O es que está indicando el BdeE sustituir el euribor a 12 meses por el de 6 o el de 3? No lo creo.

Ineficaz en el caso de la ampliación de plazos: Aumentar de 20 a 30 años una hipoteca tiene un efecto importante en la cuota como hemos visto pero, ¿y de 40 años a 50? Apenas unos euros: partiendo, como en el caso anterior, de una cuota inicial de 1.000 euros, la mensualidad quedaría rebajada hasta los 870 euros al mes.

Si esto es todo lo que el Banco de España puede ofrecer para mejorar el consumo interno, es hora de que MAFO y su cúpula vayan presentando su carta de dimisión. Qué pena, qué desolación.

Cinco Días publicó ayer un interesante artículo titulado “La banca alarga siete años las hipotecas para no reconocer impagos”. Hace referencia a unas declaraciones realizadas por Juan David García, de la agencia de calificación Fitch, en la presentación de un informe de esta casa cuya conclusión es la “preocupación” por las soluciones de refinanciación a disposición de los deudores en dificultades.

Los datos de que dispone Fitch para esta aseveración, facilitados por la AHE (Asociación Hipotecaria Española) y el Banco de España, muestran que el 3,2% de las hipotecas han sido modificadas en sus condiciones de partida: un 2,3% reduciendo sus tipos de interés y un 0,9% alargando sus plazos.

A mí se me antoja una cantidad francamente pequeña dadas las circunstancias tan adversas para las familias. Teniendo en cuenta que hay un total de 15 millones de hipotecas, estaríamos hablando de que se han modificado las condiciones de algo menos de 500.000 hipotecas.

El analista de Fitch, en todo caso, no se cree las cifras facilitadas, y denuncia una práctica que se da al parecer en algunas entidades que consiste en conceder nuevos préstamos en paralelo para que los deudores con problemas puedan hacer frente al crédito original.

En primer lugar, me llama poderosamente la atención que a Fitch (ni a ninguna otra agencia) no le haya preocupado lo más mínimo la enorme cantidad de refinanciaciones que han beneficiado a las grandes compañías del sector. Sólo con las 10 promotoras más importantes o conocidas la deuda refinanciada asciende a 30.000 millones de euros.

En segundo lugar, si el saldo vivo de crédito hipotecario es de 614.000 millones de euros, y el número de préstamos vigentes en el país es de 15 millones, el saldo vivo medio por cada préstamo es de 41.000 euros. Multiplicado por 500.000 hipotecas modificadas, supone un total de 20.500 millones de euros refinanciados a particulares.

En tercer lugar, Fitch no tendría porque desconfiar de las cifras facilitadas por una razón evidente: la inmensa mayoría de las hipotecas concedidas en la burbuja ya gozaban de unos plazos de devolución demasiado largos y de unos tipos de interés demasiado bajos: no hay margen para la renegociación en infinidad de casos. Precisamente hace unos días publiqué esta tribuna en El Economista donde explicaba que era precisamente este hecho el que había impedido que la práctica que denuncia Fitch fuera más extendida.

En cuarto lugar, no sé que pretende Fitch en su lugar: ¿el colapso hipotecario? ¿La ejecución universal? Bienvenida sea la refinanciación que permita acondicionar pagos de cuotas e ingresos de las familias; y que éstas puedan mantener sus viviendas, a ser posible, hasta que los tiempos mejoren.

En quinto lugar: las refinanciaciones de particulares tienen muy poco que ver con las de las empresas. A estas últimas, además de aguantárseles las deudas el tiempo que haga falta, se les conceden importantes nuevos créditos para, se supone, reiniciar sus actividades y puedan empezar a generar cashflows positivos –aunque en muchos casos sirven para pagar despidos, nóminas de supervivientes, y poco más-. Al particular nadie le da duros a cuatro pesetas puesto que, cuando le alargan el plazo, en efecto la cuota baja, pero la suma total de las nuevas cuotas es superior. En cuanto al tipo, probablemente lo que esté sucediendo es la transformación del fijo (normalmente elevado) por uno variable. Aquí la banca tampoco pierde: el variable le garantiza su diferencial o spread pase lo que pase con el Euribor.

En sexto lugar, donde sí que debería Fitch (y el Banco de España) prestar más atención es a las nuevas hipotecas, las que se están concediendo para adelgazar los atrofiados balances de los bancos -y que a buen seguro están influyendo en la anormalmente baja tasa de mora hipotecaria, mucho más que lo que preocupa a la agencia de calificación-. Ahí sí que hay plazos de 40 años, préstamos del 110%, e incluso periodos de carencia.

En lo que sí coincido con Fitch es en que la situación tiene todas las papeletas para ir deteriorándose: desempleo total igual o subiendo, desempleo de larga duración subiendo y encarecimiento de la deuda (euribor).

 

En otro orden de cosas, la Subcomisión para el estudio del mercado hipotecario se constituyó finalmente el miércoles pasado y precisamente el miércoles próximo comenzarán las comparecencias de expertos, asociaciones de afectados, banca, promotores, etc., que se celebrarán a puerta cerrada. Estoy preparando un post para el lunes al respecto.









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