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Mensajes etiquetados valor razonable

 

Ya en la rentrée, nos encontramos, como decía en el anterior post, con el siguiente escenario:

-         La creación de un vehículo apropiado para la inversión inmobiliaria (SOCIMI-REIT), gracias a una fiscalidad claramente incentivadora.

-         Un mayor equilibrio en la relación arrendador-arrendatario, lo que debería favorecer una mayor salida de producto de alquiler y, por consiguiente, más oferta y precios más asequibles.

-         La asunción de pérdidas por parte de la banca (los dos Reales Decretos de De Guindos más el rescate europeo con la puesta en marcha del “banco malo”), propiciando la venta de los activos inmobiliarios a precios más ajustados.

Como se puede ver, a pesar de los pesares y del valle de lágrimas que atraviesa España desde hace unos meses, nos encontramos ante el punto de partida ineludible para intentar dar la vuelta a la situación.

Sin embargo, en los últimos días también han surgido muchas dudas y voces críticas acerca de cómo se está gestionando el último de los puntos; en concreto el “banco malo”.

En primer lugar surge un rechazo –que yo comparto- conceptual: a través de este vehículo el Estado se hace cargo de las malas inversiones de las entidades financieras, de manera que somos todos los ciudadanos los que respondemos a la postre de los errores y de las equivocaciones –cuando no de la corrupción- de los ejecutivos de las entidades financieras rescatadas. Así pues, además de injusto, es generador de incentivos perversos –ya he tocado más de una vez el concepto riesgo moral o moral hazard-.

En segundo lugar, y ya asumido que el banco malo es el instrumento elegido para sanear el sistema financiero, son muchas las dudas que surgen alrededor de la valoración de los activos, así como de su funcionamiento. Hace dos posts escribí esto sobre el discutido y discutible concepto de “valor razonable”. A este respecto, en un artículo de Antonio Maqueda publicado la semana pasada en vozpopuli.com se decía lo siguiente:

Fuentes del sector apuntan a que muy probablemente se den unas cantidades lo suficientemente generosas como para apuntalar a las entidades, pero a la vez lo suficientemente bajas como para que luego el banco malo pueda tener beneficios contables dentro de 10 años y, además, abonar los intereses de su financiación.

¿Sería, por tanto, el “valor razonable”, aquel que es suficientemente alto como para evitar la quiebra de las entidades, y suficientemente bajo como para presumir una cuenta de resultados positiva al final de la aventura del banco malo?

El argumento que más me ha llamado la atención, no obstante, en defensa de una valoración relativamente alta, es el aportado por José de Ochoa, de Álvarez & Marsal, que señala que “en España se habían aprendido las lecciones de Irlanda y que no se podían dar unos precios tan ajustados al mercado.

 

Pero, ¿qué es lo que se ha hecho realmente en Irlanda? En un estupendo post de Luis Garicano, de 2010, se explica con detalle:

 Una valoración generosa supone una transferencia del contribuyente a los bancos; una valoración excesivamente  onerosa pude hundir, en vez de ayudar, a los bancos.  La solución en Irlanda a este dilema es novedosa:  si al final del proceso las pérdidas superan el descuento inicial, los bancos deben cubrir la diferencia, mientras que  si la agencia gana dinero, este revierte a los contribuyentes y no a los bancos. Esto hace el esquema más fácil de “vender” políticamente, pero impide que los potenciales inversores en los bancos estén seguros de que el problema pertenece definitivamente  al pasado. Pero el plan es transparente, claro, y decidido, y permite a Irlanda resolver de una vez el problema del sector financiero.

Pero es que, a diferencia de Irlanda, el caso español es muy distinto entre otras cosas porque:

-         Irlanda actuó desde el inicio de la crisis, mientras que aquí se ha esperado cuatro o cinco años en coger el toro por los cuernos. Si bien esto ha profundizado y alargado nuestra crisis, a la vez ha concedido tiempo a los bancos para realizar provisiones, de manera que una gran parte de las pérdidas latentes ya ha sido reconocida a fecha de hoy.

-         Algunos bancos españoles, entre los que se encuentran los más importantes, no necesitan acudir a la ayuda estatal. Sin embargo, en Irlanda toda la banca requirió de asistencia, especialmente las entidades líderes.

-         Y, sobre todo, el Estado irlandés se vio arrastrado a la quiebra por pretender asumir toda la deuda privada bancaria. Cosa que no ha sucedido en el modelo español de “banco malo”. En todo caso, el error que menciona José de Ochoa radica en este hecho, y no en la valoración per se de los activos.

Si bien es cierto que un plazo de 10 años para liquidar activos permite dosificar la oferta inmobiliaria en el mercado –y por tanto elude la necesidad de rebajar al máximo los precios- también es muy arriesgado tomar un valor que incorpore expectativas y asunciones macro que, por norma general, tienden a ser optimistas. A veces uno piensa que se ha fijado ya una cifra -60.000 millones- y que el Gobierno está armando las valoraciones para que no se sobrepase de ninguna de las maneras. ¿Y qué pasa con los 40.000 restantes? En alguna parte leí que el ministro estaba sopesando utilizarlos para cubrir nueva emisiones de deuda soberana. Es decir, que el Gobierno ya habría confeccionado el traje, y ahora habría que ponérselo al sistema financiero sí o sí, aún a riesgo de que estallara por las costuras, pues es imposible meter tripa todo el tiempo.

Y digo yo, ¿no podría incorporarse una cláusula a la irlandesa? ¿No podría exigirse a la banca cubrir la diferencia en el caso de que al final del proceso de liquidación del “banco malo” las pérdidas superen el descuento inicial? ¿Acaso es a esto a lo que se refería ayer De Guindos al informar de que el “banco malo” no tendrá coste para los ciudadanos?

Hoy mismo hay dos artículos (este de Cinco Días, y este otro de Voz Pópuli) en los que se informa del tira y afloja  entre Madrid y Bruselas en la valoración de los activos a traspasar al banco malo.

No es un buen momento para hacerse trampas al solitario. Hay que acabar con esta pesadilla de una vez.

 

Uno de los detalles que ha trascendido sobre el banco malo en marcha es que los activos tóxicos de la banca le serán transferidos no a su valor de mercado, sino a lo que se ha dado en llamar un “valor razonable”.

¿Qué es esto? ¿Otro intento de camuflar la realidad? ¿O, por el contrario, tiene sentido? Pues ni sí, ni no, sino todo lo contrario.

Si un día D. Amancio Ortega decidiera vender de golpe su casi 60% de acciones en Inditex, sin duda el valor de las mismas se desplomaría. Igualmente sucedería si la baronesa Thyssen decidiera desprenderse en un solo día de su colección de cuadros: el mercado del arte sufriría un importante varapalo. Ahora bien, si en lugar de vender precipitadamente lo hacen poco a poco y en un horizonte temporal amplio, conseguirán un resultado mucho más favorable a sus intereses.

Por lo que se ha podido saber, el banco malo que se va a poner en marcha a la vuelta de verano va a disfrutar de 10 años para liquidar los activos. Esto es, se verá obligado a deshacerse de alrededor de un 10% anual. (Si les parece poco, piensen que hasta que la señora Merkel se hizo cargo de nuestro lío, el plazo que el ministerio estaba barajando era de exactamente el doble: 20 años, 5% anual).

Se trata, bajo mi punto de vista, de un plazo razonable para sacar a la venta los denominados activos tóxicos de las entidades que reciban ayudas de Europa. ¿He dicho “razonable”? Definir razonable no es fácil, aunque todos entendemos que es un lugar a caballo entre el valor contable del bien –el que figura originariamente en libros- y el valor actual de mercado. Valor, este último, francamente difícil de hallar para una buena parte de los activos afectados. Valor que, en muchos casos, habría que estimar aplicando métodos dinámicos y asumiendo escenarios socioeconómicos que hoy por hoy se antojan ciencia-ficción. Valor próximo a cero en muchísimos activos periféricos y/o en etapas iniciales de desarrollo urbanístico.

Llegados a este punto, ¿por qué debe el banco malo adjudicarse un activo por el valor razonable y no por el valor de mercado? Dicho de otro modo: ya puestos, ¿por qué no se reconoce definitivamente una mayor pérdida desde el principio y, si más adelante hay recorrido al alza, que se lo atribuya en su totalidad el banco malo en su cuenta de resultados?

Si me pongo en la piel del ministro de economía encuentro una buena razón para hacerlo. Como sabemos, las pérdidas (y las consiguientes necesidades de recapitalización) de la banca van a ser cubiertas por un préstamo que Europa va a conceder al FROB (el Estado, o sea, todos nosotros). Cuanto mayor sea el préstamo, mayores serán los intereses a pagar y el capital a devolver. Al mismo tiempo, y dado que el plazo de diez años permite razonablemente pensar que los activos se colocarán en el mercado por un precio medio superior al actual valor de mercado, ¿para qué hinchar la factura del préstamo?

El riesgo de tomar una decisión así radica en que los mercados puedan entender que la limpieza y saneamiento de los balances no sea completa. Sin embargo, también aquí el ministro se ha cubierto: para recuperar la confianza ha depositado en manos de reputadas firmas internacionales la valoración de los activos. Por un lado, Oliver Wyman y Roland Berger; por otro, las Big Four (Pwc, KPMG, Deloitte, Ernst & Young); por último, el FMI tutelando todo el proceso.

Otra cosa sería si no se hubiera optado por socializar/nacionalizar las pérdidas. Pero eso es otra batalla perdida.

Por último, me temo que esto del valor razonable va a tener también efecto en los precios de los inmuebles, como ya preví en este post. En una próxima cita escribiré de ello.









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