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En las últimas dos o tres semanas muchos medios de comunicación me han preguntado mi opinión sobre la evolución de los precios de la vivienda durante 2014. Es comprensible esa inquietud en un país en el que más del noventa por ciento de la población es propietaria, y más aún cuando hasta hace seis años los precios sólo sabían subir desde que el acceso a la vivienda se universalizó allá por los años sesenta.

Pero a fecha de hoy eso no es lo importante. Si nada excepcional ocurre en el año que estrenamos, puedo asegurarles sin temor a error que los diferentes informes y estudios de las consultoras, tasadoras, y expertos del ladrillo recogerán caídas que se situarán en una horquilla de entre el 5% y el 10%.

El ajuste ya está hecho, con sus más y sus menos. Me refiero al ajuste de verdad, esto es, el ajuste que se observa en suelos y nuevas promociones de obra nueva; el ajuste de la Sareb y de algunos –no todos- los bancos. No incluyo por tanto la segunda mano, la venta de particular, que va a otro ritmo. Cuando no hay una necesidad perentoria de vender, el particular se hace el remolón, y se equivoca: esta semana me contaban de un piso que se vendía hace cuatro o cinco años por 400.000 euros y se acaba de cerrar en 200.000. El propietario había recibido en todo este tiempo varias ofertas, la primera de ellas en 360.000. En fin, así es la vida.

Como les decía, el precio, en 2014 ya no es importante. Y ya no es importante porque a los precios actuales, el que puede comprar, compra.

En costa las compras de extranjeros se han disparado, prácticamente duplicando al peor año del ciclo, 2009. Todo apunta a que esta tendencia va a seguir durante los próximos meses: el mundo ha perdido el miedo a España, y España, por un montón de razones que no viene al caso, sigue siendo el mejor lugar para veranear y para pasar la jubilación para un europeo.

Otros que compran, porque pueden, son los famosos fondos de inversión extranjeros. El año pasado por estas fechas tenía puestas mis esperanzas en la Sareb; me parecía el único vehículo apropiado para estabilizar precios y dinamizar el mercado. La mera puesta en marcha de un ‘banco malo’ ya generó un efecto positivo en el mercado global. La rapidez con que cerró la primera operación (Bull) fue el mejor mensaje que se podía lanzar. En definitiva, alrededor de un centenar de fondos inversores de diversa procedencia (Europa, Iberoamérica, Estados Unidos, Asia) creen que España es un país atractivo al que destinar su dinero. Y están aquí ya, haciéndolo.

El tercer grupo que se ha apuntado a la fiesta inversora es el nacional. Que compra porque puede. Son por un lado los llamados family office, o sea, los ricos de toda la vida en versión profesionalizada, y por otro los que “marchan bien”, profesionales y pequeños empresarios que tienen ahorro, y que creen que comprar pisos a la mitad o al 30% de su precio de hace unos años es un buen negocio en el que no te puedes equivocar.

Ni los precios -ni el stock, que sólo es un problema en localizaciones concretas-, son a fecha de hoy impedimento para comprar para aquellos que pueden comprar. Por eso, el precio ya no es el problema. El problema es el acceso a la vivienda. Para la gran mayoría de los españoles hoy como ayer la adquisición de una vivienda es la principal compra de su vida; y para ello necesitan un socio que aporte la mayoría del precio, pues con su nivel de renta necesitarían una vida laboral ahorrando para poder hacerlo. Por eso, el reto de 2014 es la mejora de las facilidades de financiación.

Y, ¿qué se puede esperar de la financiación? Por una parte, el sector privado se ha desapalancado de manera muy relevante en los últimos años, pasando de 2,2 a 1,9 billones de euros (325.000 millones menos). Además, las exigencias de provisionamiento de los Decretos De Guindos y el rescate financiero del EFSM han servido para sanear un sector que estaba al borde de la quiebra. En el debe, sin embargo, se encuentra la enorme cantidad de recursos que la banca ha destinado a financiar la deuda del Estado. Sin embargo, aquí también hay buenas noticias, pues desde hace ya unos meses la banca española ya no es la única que financia al sector público.

Así pues, los servicios de estudios de los grandes bancos (BBVA, Sabadell) avanzan que para este año ya habrá “crédito nuevo”. No parece que vaya a ser algo inminente, a la vista de las pobres cifras de hipotecas, pero es probable que para la segunda mitad del año veamos ya crecimientos interanuales.

En efecto, el desafío de este año ya no tiene nada que ver con los precios, sino con el volumen.

Feliz año nuevo.

 

¿Recuerdan mi post: “IVA superreducido: cómo tirar por el desagüe casi 100 millones € en un mes” de hace una semana? En él explicaba cómo las promotoras aprovechan el IVA para satisfacer sus necesidades perentorias de tesorería, en lugar de cumplir con Hacienda:

“Una promotora acuerda con un banco acreedor la venta/adjudicación de un paquete de suelos. El precio, la deuda pendiente por esos activos que, para facilitar el ejemplo, asumiremos que son 100 millones de euros. Por tanto, el banco paga esos 100 millones (realmente no los paga, simplemente cancela la deuda pendiente por esa misma cantidad) y además 8 millones en concepto de IVA. El IVA quedaba ingresado en la cuenta de la promotora, que es la obligada tributaria de ingresarlo a Hacienda. Cosa que normalmente no hacía. ¿Por qué? Dados sus terribles problemas de tesorería, las promotoras normalmente han preferido no cumplir sus obligaciones con el fisco para en su lugar atender otros pagos considerados más urgentes, principalmente salarios y pagos a abogados y a la administración concursal en el caso de estar incursas en este proceso.”

Pues bien, prepárense para un incremento de ventas de viviendas nuevas en los meses de noviembre y diciembre. ¿Por qué?

En enero ha entrado en vigor la nueva ley concursal que, en entre otras, ha modificado también la ley del IVA…¡obligando a partir de ahora a la entidad financiera a ingresar directamente el IVA en Hacienda en el caso de concursadas!

Así que en los dos últimos meses del año se ha producido un inusitado movimiento de compraventas entre bancos y promotores para evitar daños de tesorería. Algo así como el que se aprovisiona de cartones de Marlboro ante una subida anunciada.

Pero aquí no acaba la cosa: por lo visto, Hacienda está sopesando impugnar todas esas compraventas realizadas durante estos dos últimos meses pues entiende que esa inusitada aceleración de compraventas ha tenido como objetivo evitar el ingreso directo del IVA a Hacienda a partir del 1 de enero. ¿Fraude de ley? Seguiremos informando.

Ayer, una de las noticias más comentadas del día fue el desplome de las ventas de vivienda durante el mes de junio, el 23% interanual. Antes de nada, precisemos las fechas para evitar malentendidos: los datos que proporciona el INE provienen del Registro de la Propiedad  y, dado que entre que se firma y se registra una compraventa  pasan un par de meses, debemos atribuir este dato al mes de abril.

Apenas 24 horas antes, Tinsa informaba de una bajada de precios en junio del 6,4% interanual y un acumulado del 22,3% desde 2007.

Los datos que ofrece el Banco de España son similares: según su opinión (articulo cinco días), la vivienda ha bajado un 17% que es un 22% en términos reales (inflación). Y respecto del futuro, hay manifestaciones contradictorias: el jefe del servicio de estudios anunció hace dos meses que caerán otro 10% en los próximos dosn años, mientras que en la rueda de prensa que dio Mafo tras el paripé de los test de estrés afirmó que no bajarían más.

En mi opinión, que está basada en mi propia experiencia –que no es manca- y en la que comparten conmigo promotores y empresas de comercialización que operan en toda España, la bajada real en términos nominales es muy superior. Y no estoy pensando en el producto de costa, sino en producto urbano, céntrico, en barrios de clase media y media-alta de ciudades importantes. Sin ningún género de dudas, la vivienda ha caído al menos un 30% y hasta un 50%. Probablemente el ajuste no se haya completado del todo, pero la parte del león ya se ha hecho.

¿Y por qué no se refleja este ajuste en las estadísticas? Hay varias razones, pero las principales son de índole político-financiero:

-         El balance de la banca quedaría herido de muerte,

-         Lo que obligaría a una recapitalización del sistema financiero para la que ya no queda dinero, o a la quiebra ordenada de muchas entidades;

-         Con lo que el propio Estado terminaría antes o después por seguir la misma suerte que los bancos.

O de orden político-social:

-         Si las familias fueran conscientes de que su principal activo –el piso- vale la mitad que hace cuatro años, las invadiría tal sensación de pobreza que retraería su consumo hasta niveles insoportables para la economía,

-         Y tenderían a desistir con mayor facilidad de sus compromisos de pago de cuota hipotecaria con el banco (¿por qué esforzarse por pagar algo que vale la mitad y por la que terminaré pagando el doble si sumo los intereses?),

-         Generando un problema de mora al banco que no haría sino agravar su ya maltrecho estado.

Que se resumen en una: evitar la quiebra de España, S.A.

¿Por qué el Banco de España dice que al ajuste le quedan dos años? Porque el sistema que han ideado consiste en provisionar las pérdidas en un tiempo que han considerado razonable para evitar la quiebra de las entidades (aunque algunas, ni por esas: CCM, CAM, CajaSur). En total, seis años: los cuatro que ya han pasado más los dos que prevén. ¿Serán suficientes? Si no se hubiera recrudecido la crisis internacional, tal vez.

Y ahora, la pregunta del millón: si es verdad que la vivienda ha bajado tanto, ¿por qué no se venden pisos? ¿O es que no han bajado lo suficiente?

Puntualmente es posible que no hayan bajado lo suficiente, pero lo cierto es que, en la mayoría de los casos, los pisos han bajado hasta el punto de que una parte muy importante de la demanda está deseosa de comprarlos. ¿Y entonces? Muy sencillo: No hay financiación.

Durante el último año, la financiación del sector público (Estado, CCAA, etc.) ha aumentado en ¡un 16%!, mientras que la financiación a empresas ha caído el 1,1%. ¿Lo entienden ahora? La banca está seca, pero es que su escasa capacidad de crédito la consume inmisericordemente el Estado. Cómo negarse, además, si es el Estado el que les está ayudando a sobrevivir vía FROB o avales.

Si no les convence, les contaré algo más: los pisos que venden los bancos se-venden-como-churros, y no son precisamente los más baratos del mercado. Sólo se diferencian frente al resto en una cosa: que tienen financiación. Y otra: En Valdebebas, un macrosector recién acabado de urbanizar al noreste de Madrid, las promociones, libres o protegidas, en régimen de cooperativa o de promoción, están completas y en algunos casos con sobredemanda. ¿Cuál es el problema? La negación sistemática de la financiación.

Más que nunca toca indignarse contra el Estado por derrochador, por no ajustarse el cinturón, por no reducir su invasión de la vida económica de los ciudadanos: por impedir el flujo financiero habitual que, en la vida empresarial privada, permite que las cosas funcionen.

No os dejéis seducir por no sé qué impuestos a la banca “para crear empleo,” o por tal o cual desgravación para comprar vivienda, o por un tal parque de viviendas “públicas”. No os creáis las excusas interesadas del Banco de España o de los que rigen los destinos del país. Exigid que el Estado se repliegue, que deje de consumir los recursos cuya escasez están ahogando a la gente, que deje de gastar hoy –gastar, que no invertir- el dinero que aún no se ha generado y que lo tendremos que pagar en el futuro con nuestros impuestos, pues eso y no otra cosa es la puñetera deuda soberana.

El viernes a eso de las 15:00 abandoné Ifema por la Puerta Norte después de haberme paseado un par de horas por el Pabellón 8. Me senté en uno de los cómodos sofás que hay frente a las taquillas de acreditación. Quería mandar un twit justo en ese momento, que reflejara fielmente mis sensaciones: “SIMA:estoy saliendo por la puerta justo ahora. Flojo. Lo q más me impresiona son las pocas caras conocidas del sector. Qdamos 4”. En los ocho o diez minutos que estuve allí descansando apenas pasaron por delante de mi media docena de personas, casi todas con chaqueta y corbata. Soledad. “No queda nada. Esto ya no puede ir a menos”, pensé.

Estos son algunos de los twits que he recopilado (mantengo el anonimato de los emisarios):

Jueves:

Periodista del sector (1): “Mañana intensa en SIMA. No he podido tuitear nada. Buen ambiente y optimismo moderado.”

Expromotor forzoso: “Que mal el SIMA. Lo he notado patético. La verdad que no había ni bancos…”

Periodista del sector (2): “Hay menos stands. Los grandes son+ grandes y hay menos pequeños. Darwinismo de crisis, supongo. Y con peros, son+ optimistas

Viernes:

Periodista del sector (1): “Veo demasiadas corbatas en el SIMA. Flojo de visitantes.”

Profesional del sector latinoamericano: “Acabo de hablar con mis amigos de SIMA, guango el evento y animo por los suelos y con pobres perspectivas para España” (guango significa “flojo”).

Consultora inmobiliaria: “Poca afluencia de público en el SIMA. Aumentarán las cifras el fin de semana? Hagan sus apuestas….”

Promotora familiar madrileña: “Visto SIMA. Casi todo bancos, agencias, pocas promotoras y muchas gestoras de cooperativas. Como ha cambiado esto!

Profesional del sector: “mucho descuento, casas poco interesantes, feria pobre, poca gente visitándolo…”

Domingo:

Analista inmobiliario (para mercado extranjero): “los vendedores usan argumentos como “pagamos el IVA” o “pagamos gastos de escritura” para conseguir el interés de los compradores y ajustar el precio”

Mismo analista inmobiliario: “Llamativa la austeridad de los stands (la crisis) que hace que la muestra parezca más profesional!! Se trata de viviendas!!!”

Lunes:

Analista inmobiliario: He pasado por el SIMA 2 de los 4 días. Sólo había comerciales y periodistas. 12 preventas de viviendas, los mejores resultados que he oído

En los medios, ayer, se hablaba de “resultados satisfactorios”. En general, los responsables de las compañías entrevistadas coincidían en que había habido menos afluencia que en otras ediciones, pero que se trataba de un cliente más informado; un cliente que sabía lo que quería. Ninguno reconoce, no obstante, haber cerrado más preventas que en ediciones anteriores.

Ayer por la tarde hablé con un responsable de una de las promotoras más conocidas. “Qué tal ha ido el SIMA?”, le pregunté. “Fatal”. “Es el peor SIMA que recuerdo. Si en la edición de hace dos años vendimos, por ejemplo, 100 viviendas; en el siguiente vendimos 50; y, en este, mejor no te lo digo. Se ha notado una gran diferencia entre los stands de bancos y los de promotoras. El run-run que había allí dentro es que Altamira (Banco Santander) se ha puesto las botas a vender, mientras que los promotores no hemos tenido colas en ningún momento”.

“¿Y a qué crees que se debe?”, proseguí. “De entrada, ellos tienen siempre una financiación fantástica. Además, su oferta es casi tan amplia como la de un portal inmobiliario: ¿dónde quiere la vivienda? ¿de obra nueva o segunda mano?. Y encima tienen precios con los que nosotros no cubrimos costes. Así es imposible competir. Además, la gente tiene miedo, se acuerdan de lo de Grecia, de lo de Portugal, y piensan: ¿y si esto pasa aquí? De verdad que no creo que la menor afluencia sea por el fin de la desgravación, pues de hecho los precios han seguido bajando, sino por el miedo.” “¿Sabes una cosa?”, le inquirí: “Creo que habéis metido al enemigo en casa: al SIMA no deberíais invitar a los bancos…”.

También eché una parrafada con un “privilegiado”,  responsable de marketing de una entidad financiera: “Estamos satisfechos; hemos vendido más que el año pasado. Bien es cierto que teníamos producto muy acorde con lo que quiere la gente ahora, que nuestro stand era más grande que en otras ediciones y que, por supuesto, ofrecíamos una financiación muy atractiva. Porque te voy a decir una cosa: la gente ya pasa del precio; lo que le importa es la financiación. Y, sí, estoy de acuerdo en que había menos gente que otros años.”

El SIMA, me duele decirlo, ha sido un fracaso. Ahora que ya ha pasado todo, es hora de analizar seriamente la situación del sector promotor residencial. Hoy mejor que mañana.

Y os dejo con la definición de sima: “Cavidad o grieta grande y muy profunda en la tierra”. Quien ideó el acrónimo de la Feria seguro que nunca imaginó que la realidad pudiera llegar a ser tan cruel.









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