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A raíz de esta noticia de fotocasa.es, la semana pasada me planteé hacer un post analizando las propuestas sobre vivienda de los partidos políticos más importantes, pero pronto desistí. “Más de lo mismo”, es lo que pensé. Si tuviera que dilucidar mi voto en función de éstas lo más probable es que me abstuviera.

Como me dijo hace poco un lector con el que coincido al cien por cien, “el urbanismo es uno de los sectores más ideologizados del país, un campo que está literalmente colonizado por los “socialistas” de todos los partidos. Y lo más grave es que esa ideología planificadora e intervencionista hasta el extremo, absolutamente trasnochada, se vende –en las universidades, en la administración pública y en los colegios de arquitectos- como una suerte de saber técnico especializado, al margen de cualquier veleidad ideológica. Es una especie de último reducto de la economía planificada en el corazón mismo de una economía de –más o menos- libre mercado.” Y si no lo creen, entren en el link de la primera frase de este artículo.

Pero hete aquí que la campaña ha pasado a un segundo término gracias a la irrupción de los chicos de democraciarealya.es y a todos los hashtags que se han convertido en topic trending desde el domingo: #15m; #15mani; #Spanishrevolution; #acampadasol; #nonosvamos #yeswecamp y lo que vendrá. (Para los no iniciados, explicaré que Twitter es una red social de mensajes instantáneos que fluyen a la velocidad de la luz, gracias al reenvío, cuando triunfan. El símbolo # representa un tema o una corriente que, si alcanza la máxima popularidad en un momento dado, se le llama topic trending, o sea, “tema del momento”). Las manifestaciones que se sucedieron por todo el país el domingo –y que en Madrid congregaron a 25.000 personas de toda proveniencia y condición- han hecho que el movimiento salte al resto de mass media de manera que, hasta los que sólo ven la tele para seguir las andanzas de Belén Esteban y similares, se han enterado o, al menos, les suena.

Lo que subyace de fondo es de todos conocido: un país que lleva cuatro años de crisis económica, un paro juvenil que alcanza casi el 50%, y, lo que es peor, ninguna luz al final del túnel: nada en el horizonte. Otros males que aquejan al país desde hace tiempo y que hasta ayer eran “perdonados” puesto que nadábamos en la abundancia –dame pan y llámame tonto- ahora afloran, se hacen notar, y la gente, empobrecida y sin futuro, no está dispuesta a pasarlos por alto.

Desde mi punto de vista, los jóvenes aciertan en el diagnóstico pero yerran en la medicina –no toda-. (Siempre asumiendo que las propuestas de democraciarealya fueran respaldadas por todos los asistentes a las manifestaciones, cosa que no es cierta, pero de algo hay que partir).

En este breve e ilustrativo artículo de Juan Ramón Rallo se explica cómo las propuestas más relevantes –desde el punto de vista económico- de esta plataforma señalan o conducen a modelos de Estado ya superados que conducen al fracaso. Antes de entrar en vivienda haré una valoración global de las propuestas:

1) La tendencia entre los partidarios del 15m es a culpar a todos los políticos, sin distinción, de los males del país. En efecto, algunas de las carencias del sistema son achacables a toda la casta política casi sin excepción. Me estoy refiriendo a los privilegios de que gozan, a la falta de democracia interna de los partidos, a la ausencia de referenda para temas de especial trascendencia, a la mejorable ley electoral o la aberrante dependencia del poder judicial respecto del ejecutivo. Pero en otras cuestiones, como es la actual situación económica del país, sólo podemos responsabilizar al actual Gobierno. Siete años son muchos años como para afirmar, sin que se les caiga la cara de vergüenza, que la situación actual es culpa de Aznar, Franco o la II República. Seamos serios. (Lean este reciente post donde traté el tema).

2) El problema no es el libre mercado. El problema es la ausencia del mismo. El problema es que, según quién seas, las normas se aplican con diferente rasero. Y con este ejemplo creo que se entenderá: lo que más nos ha llamado la atención del caso DSK no ha sido el delito que presuntamente ha cometido, sino que a un tipo que dirige el FMI, que tiene rango de Jefe de Estado, lo han bajado de un avión a punto de despegar, le han puesto las esposas, y lo han mandado a prisión sin fianza por riesgo de fuga. Y el que denuncia no es un par, sino una humilde limpiadora negra. Si esto mismo pasa aquí, o en Francia, o en Italia, ¿qué hubiera pasado? Nada. En Estados Unidos, donde nada es perfecto, tienen sin embargo muy claras unas pocas pero suficientes cosas para facilitar que los individuos puedan progresar gracias al esfuerzo y la voluntad. ¿Cuáles? Igualdad de oportunidades, igualdad ante la ley, libre mercado efectivo, meritocracia. Y no lo dicen por decir, por llenar discursos rimbombantes: lo hacen y se persigue sin distinción a quien se salta la norma.

3) Muchas de las peticiones van encaminadas a que papá-Estado se ocupe más y más de nosotros. Ese es justo el camino opuesto. Lo que hay que exigir es la mejor educación del mundo; el fomento de un clima favorable al emprendimiento; que el individuo sea dueño de sí y de su futuro; que el Estado deje de ser un estorbo y sólo ocupe lo imprescindible; que el ciudadano sea en la mayor medida dueño de los recursos que genera y que los gaste, invierta o ahorre a su antojo; que el Estado deje de regular las relaciones privadas hasta la náusea (padres-hijos, fumadores-no fumadores, etc.); que el esfuerzo y el mérito sean los valores que primen en la sociedad.

4) Flaco favor hacéis los promotores y seguidores a un movimiento que pretende ser transversal y apolítico si permitís que proliferen banderas republicanas y de la URSS o alusiones a la Iglesia (¿?) y el Ejército (¿?); y si dejáis que os apadrine gente de marcado sesgo político como José Luis Sampedro, Ignacio Escolar o con un concepto tan sui generis de la democracia como Willy Toledo. Así sólo parecerá que lo único que pretendéis es la versión 2.0 del infausto 13-M de las elecciones del 2004. Pensamiento único.

Tres son las propuestas de vivienda que analizaré consecutivamente:

1) Expropiación por el Estado de las viviendas construidas en stock que no se han vendido para colocarlas en el mercado en régimen de alquiler protegido.

Para llegar a esta propuesta, los que la han diseñado han pensado con cierta lógica: en España dicen que sobran un millón de viviendas. Resulta que, al mismo tiempo, hay un millón o más de jóvenes que no tienen vivienda. Solución: que las expropie el Estado y que nos las alquile. Otra, algo más peregrina, pero también válida, podría haber consistido en derrumbarlas y volverlas a hacer, con lo que se generarían puestos de trabajo y casas situadas/adecuadas en donde y a quien realmente le hacen falta.

En efecto, en España sobran viviendas y a la vez hay muchos que no pueden adquirirla. ¿Y saben por qué esta situación no se desbloquea? La respuesta la tiene el Gobierno y el Banco de España. Hacer que las viviendas bajen de precio está en sus manos. Lo que pasa es que el precio sería muy alto, tanto como la posible quiebra de buena parte del sistema financiero. ¿Y si expropiaran? Estaríamos en las mismas. Si el Estado expropiara pagando el precio justo, éste iría probablemente a la quiebra. Si lo hiciera a la “venezolana”, los que quebrarían serían los bancos. Fórmulas hay para deshacer el entuerto, pero requieren valentía y voluntad política. (¡Ay, si se hubieran hecho los deberes en 2008…!). Economistas como Luis Garicano, Jordi Sevilla, y varios de los que escriben aquí han hecho propuestas interesantes. Y la incentivación del alquiler podría ser una de ellas.

2) Ayudas al alquiler para jóvenes y todas aquellas personas de bajos recursos.

Que yo sepa, estas ayudas ya existen en alguna medida (renta de emancipación). Pero no nos engañemos: para fomentar de verdad el alquiler la clave está en reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos, las leyes procesales y las fiscales para favorecer que los propietarios saquen sin miedo sus pisos al mercado de alquiler.

3) Que se permita la dación en pago de las viviendas para cancelar las hipotecas.

Esto sí que es topic trending, la dación en pago. Intentaré explicar lo que ha pasado en España en la última década y media. Hubo en tiempo en España en que las hipotecas se concedían a tipo fijo (que por su naturaleza es más caro), por plazos de entre 15 y 20 años, y que nunca superaban el 70% del precio. En esa época –en que la ley tampoco la permitía- la dación en pago nunca se planteó como problema social. ¿Por qué? Porque, si a uno le iba mal, el banco contaba con herramientas para capear el problema. Por ejemplo, ampliar el plazo: así, la cuota mensual quedaba reducida enormemente. Otro ejemplo: cambiando el tipo fijo a variable, de manera que la cuota, lógicamente, también disminuía considerablemente. Además, aunque se produjera una caída prolongada y considerable del valor, difícilmente superaba el 30% que había puesto el comprador. Con lo cual todos contentos. El tipo variable se introdujo precisamente para hacer uso de él en momentos en que la economía estaba deprimida, como una forma de rebajar el coste del dinero para acometer inversiones. Algo justificado en la deprimida economía de 1996 pero no a partir de 2002. Y ahora lo estamos pagando. En los viejos tiempos había equilibrio entre el banco y el particular. Ahora, no. Y algo hay que hacer. Pero con mucho cuidado, a nadie le interesa que la banca quiebre, ni siquiera a los amenazados de ejecución.

Por último, un deseo y un reto: si de verdad pretendéis ser un movimiento transversal y consecuente con vuestras propuestas (“Independencia del Poder Judicial: no al nombramiento de miembros del Tribunal Constitucional por parte del Poder Ejecutivo”), os propongo un nuevo hashgtag: #acampadaDomenicoScarlatti. Ahí está la sede del Tribunal Constitucional, a punto de modificar la doctrina Parot para sacar a la calle a sesenta terroristas. ¿Y bien?

Lamento no haber mencionado, ni en mi libro ni en el blog hasta ahora, el problema de las cláusulas suelo que afecta a tantas familias en nuestro país. Lo cierto es que, a la hora de escribir el libro, desconocía que se estaba produciendo este fenómeno.

Para entender bien en que consiste el problema, intentaré objetivarlo:

Como ya sabemos, en España impera la hipoteca a tipo variable. Siempre he sostenido que, en el fondo, no es más que una treta de la banca para trasladarnos el riesgo de subida del índice que se usa como referencia, el Euribor. Éste es el precio al que se vende el dinero en el mercado interbancario –el mercado europeo en que los bancos se prestan unos a otros-. Como es lógico, ese precio está íntimamente relacionado con el precio “oficial” del dinero, es decir, con el tipo de interés que fija el BCE. Y también, lógicamente, el Euribor siempre se sitúa algo por encima del precio oficial. Esa diferencia es mayor cuanto mayor es también el plazo de devolución, a la par que la incertidumbre. Así, si un banco presta a otro a tres meses (Euribor a 3 meses) tendrá un coste menor que si lo hace a un año (Euribor a 12 meses). Sobre este precio del dinero, el banco, a la hora de conceder una hipoteca, nos mete un diferencial que, en teoría, es su ganancia. Digo en teoría porque en la práctica suele suceder que el banco procura financiarse, si puede, a Euribor a 3 o 6 meses que le sale más barato.

Por tanto, con el sistema variable, el banco se protege de las subidas, aunque también deja de aprovecharse de las bajadas. Esto último, francamente, durante los años del boom le preocupaba muy poco. Por un lado, porque se conformaban con los diferenciales; por otro lado, porque vivíamos en un período de tipos tan bajos que, según su visión (y la de cualquiera), había más riesgo de que subieran que de que bajaran.

A partir del 2006, Euribor y tipos de interés empezaron a subir: justo cuando empezaron a popularizarse estas cláusulas suelo/techo. Ante la amenaza de subidas, a cualquiera le puede parecer, en principio, un acuerdo justo. Me explico.

Imaginemos que, a la hora de contratar una hipoteca, el Euribor está al 4% y con tendencia de subida. Que el banco te ofrezca la posibilidad de tener un techo para hacer frente a las potenciales subidas te puede parecer muy atractivo. Pero, claro, del mismo modo que el banco está dispuesto a asumir un determinado riesgo a partir de un nivel dado, te va a pedir como contrapartida un suelo. Como resultado final, tu cuota variará dentro de una horquilla prefijada. Si el Euribor sobrepasa la horquilla por arriba, tu cuota no se resentirá (y el banco asumirá el coste). A cambio, si la sobrepasa por abajo, tampoco te beneficiarás de ello (sino que lo hará el banco).

 

En principio, parece un acuerdo justo ¿no?

¿Por qué, entonces, tanto revuelo? ¿Qué ha llevado a Adicae a abanderar esta revolución? ¿Por qué los juzgados han considerado abusivas estas cláusulas? Porque lo que en la teoría puede parecer irreprochable, en la práctica se convirtió en una situación de abuso claro y manifiesto. Veamos cómo:

Falta de proporcionalidad entre el suelo y el techo. La mayoría de los suelos se fijaron en tasas del entorno del 3% o el 4%(y superiores), mientras que los techos lo hicieron en niveles del 10%, 12%, y hasta 15%.

Ausencia de cláusula de techo. Son muy numerosas las hipotecas que sólo contaban con cláusula de suelo, pero no de techo. El desequilibrio aquí es flagrante: sólo la banca puede beneficiarse.

Aplicación y generalización de la cláusula suelo cuando la bajada de tipos por parte del BCE era previsible. En efecto, a primeros de 2008 los servicios de estudios de algunas entidades preveían recortes de hasta medio punto en los tipos.

Desconocimiento por parte de los particulares de la existencia de la cláusula. En efecto, la inclusión de la cláusula suelo en las escrituras de constitución de hipoteca no era algo ofrecido por los bancos, algo a negociar con el cliente. Se trataba de una cláusula impuesta por las entidades.

Por todo ello, no es sorprendente que los juzgados hayan considerado que los bancos se estaban aprovechando de su posición de fuerza en estas negociaciones, sin informar del verdadero alcance de unas cláusulas que no son acostumbradas en nuestro mercado hipotecario y que, por tanto, las familias de clase media desconocían.

 

Amigos, este es el último post de este largo trimestre. La semana que viene me tomo un pequeño descanso aprovechando las vacaciones de Semana Santa. El siguiente post será para el lunes 25. De todas maneras, permaneced atentos pues dentro de algunos días os anunciaré alguna novedad.









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