Blog Inmobiliario Español

Todo sobre la deducción a la compra de vivienda (1): Pros y contras

Lunes 23 de enero de 2012 - José Luis Ruiz Bartolomé - 12 Comentarios
Compartir:
Menéame Tuenti

 

Desde que entró en vigor la medida he intentado buscar diferentes puntos de vista sobre la reincorporación de la deducción por vivienda, en general denostada tanto por afines a la izquierda como por liberales.

Finalmente he hecho una selección de artículos de lectura recomendable que son los siguientes:

Recuperar la deducción por vivienda es una mala idea”, de J. Ignacio Conde-Ruiz y Juan F. Rubio-Ramírez, colaboradores de Nada es Gratis (NeG)

El regreso de la desgravación por vivienda”, de Fernando Méndez González, publicado en El Economista

El coste de rescatar la deducción por vivienda”, Editorial de Expansión

El Gobierno rompe la igualdad fiscal entre la adquisición y el alquiler de vivienda”, de Jaume Viñes, redactor de Cinco Días

En defensa de la deducción a la vivienda”, de Juan Ramón Rallo, publicado en Libertad Digital (este artículo es antiguo y se publicó como respuesta al anuncio del presidente Zapatero de la eliminación de la deducción)

 

Breve resumen de lo acontecido

En España los incentivos a la adquisición de vivienda vienen de lejos. Según Méndez, ya en los años cincuenta se fomentaba el acceso a la propiedad a la incipiente clase media. Pero no es hasta los Pactos de la Moncloa que se consolidan los sistemas hipotecario y de incentivos que han llegado hasta nuestros días. Así pues, la deducción como tal la introdujo la Ley del IRPF de 1978, que entró en vigor un año después.

Según Conde y Rubio de NeG, hasta 1999 el incentivo consistió en la deducción en la cuota del 15% por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual. La Ley del IRPF de 1998 –que entró en vigor en el ejercicio siguiente- introdujo cambios: 1) base máxima de 1,5 millones de pesetas (9.018 €); 2) durante los dos primeros años, deducción del 25% sobre las primeras 750.000 pesetas y del 15% sobre el resto; 3) a partir del tercer año, deducción del 20% y el 15% respectivamente.

Y así fue durante los 12 años siguientes, hasta que Zapatero anunció que en enero de 2011 la deducción desaparecería para las rentas superiores a 24.000 euros y, al mismo tiempo, que elevaría hasta ese umbral el límite para aplicar la deducción por alquiler. Durante un año, propiedad y alquiler disfrutaron de un tratamiento fiscal similar. (La deducción sólo se aplicaba en su totalidad a las rentas inferiores a 17.000 euros. Hasta los 24.000 se iba reduciendo linealmente).

Por su parte, Mariano Rajoy anunció en campaña electoral no sólo la recuperación la deducción por vivienda, sino su aplicación con efecto retroactivo a todas las compras efectuadas durante 2011. El coste de esto último es de 145 millones de euros, según calculó el diario Expansión.

 

Conde y Rubio aportan los siguientes argumentos en contra de la deducción:

-    Coste del 0,6 del PIB (6.140 M € en 2008), que estiman elevado.
-    Introduce sesgo en las decisiones de los particulares, perjudicando al alquiler.
-    Contribuye a alimentar burbujas especulativas, como la que acabamos de pasar.
-    La propiedad, frente al alquiler, socava la movilidad laboral.
-    No genera un ahorro para el comprador, pues el ahorro se acaba trasladando al precio.

Concluyen que, de esta manera, a quien se acaba beneficiando indirectamente es al promotor y  a la banca, en la medida en que se han convertido, por mor de la crisis, en los principales propietarios del país.

¿Y qué es lo que proponen? Prestar más atención al alquiler, por un lado; y dejar bajar precios, a) eliminando la deducción, y b) aplicando un fuerte descuento en valoración activos en manos de la banca (lo que comúnmente llamamos “saneamiento” financiero).

 

Por su parte, Fernando Méndez está a favor porque:

-    La recuperación, sin contar con el sector inmobiliario, es inviable.
-    La burbuja inmobiliaria no tiene nada que ver con la deducción. Es consecuencia del exceso de liquidez, de la burbuja financiera.
-    Considera un mito en plena revisión eso de que el alquiler facilita la movilidad laboral. De hecho, considera que la propiedad tiene la ventaja de generar vecindarios más cívicos.
-    No obstante, también apuesta por facilitar el arrendamiento, pero no por la vía fiscal, sino transformando su régimen jurídico

Así pues, propone recuperar la deducción al menos hasta que el sector muestre señales de recuperación. Por otro lado, admite que la deducción por sí sola no basta: ha de fluir el crédito y desatascarse el mercado laboral, lo que acabará generando confianza.

 

Por último, Juan Ramón Rallo señala:

-    La burbuja que hemos padecido es financiera, no fiscal.
-    La deducción no es intrínsecamente mala, porque 1) reduce la ya abultada carga impositiva y 2) es un incentivo al ahorro.
-    Sin embargo, ha tenido efectos negativos puesto que ha desviado inversión que hubiera sido más útil y provechosa en otros bienes de capital o industrias, por ser generadores de más riqueza que la vivienda.

Por lo que concluye afirmando que la deducción es positiva porque es un incentivo fiscal al ahorro; aunque sería preferible incentivo fiscal para todos los instrumentos de ahorro.

 

Y hasta aquí por hoy. En el próximo post, mi valoración sobre la deducción (en un par de días)


12 Comments

  1. 23 enero, 2012 at 10:27 | Permalink

    Felicidades por la síntesis, creo que recoge las posiciones más claras. Matices que creo no se contemplan. a) la vivienda es un bien de uso, no de inversión (salvo para sociedades patrimoniales o fondos de inversión). Como cualquier bien de uso, no debería tener ventajas fiscales su compra. b) el mercado de vivienda es un mercado de stocks, cuya oferta es rígida. Por tanto, cualquier incentivo a la demanda, eleva el precio, y eso es lo que ocurre con la desgravación por compra. c) la discriminación frente al alquiler es económicamente un disparate y rompe el equilibrio y la equidad.

  2. mickmalone's Gravatar mickmalone
    23 enero, 2012 at 12:03 | Permalink

    Las deducciones y subvenciones pueden ser positivas en determinadas fases de los ciclos económicos para ayudar a crear actividad y muy perjudiciales cuando la actividad ya tiene velocidad de crucero. El problema viene cuando la actividad crece desmesuradamente, como fue el caso. ¿Por qué no alternar las ayudas a propiedad y alquiler en función del estado del mercado inmobiliario, que debería ser tratado como único pues su interrelación es muy robusta, buscando el trasvase de demanda de uno a otro generando competencia y fomentando un necesario equilibrio?
    Hoy necesitamos actividad competitiva en otros sectores. No volvamos a fomentar el cautiverio de recursos económicos en viviendas que no valen lo que piden.
    Si la banca no facilita crédito, que lo haga el ICO. Eso sí para actividades productivas y diversificadas. No volvamos a apostar todo al 5 rojo.

  3. 23 enero, 2012 at 21:11 | Permalink

    Creo que, con el tema de la deducción por compra de vivienda hay un error de diagnóstico y otro de tratamiento. En primer lugar, la caída del mercado inmobiliario no es consecuencia de la crisis sino que la burbuja inmobiliaria es la principal causa de la situación en la que nos encontramos. Por tanto no hay que pensar en volver a los excesos del boom sino, justo al contrario, hay que evitar que se vuelva a producir.
    Para resolver el problema de la vivienda es necesario estimular la demanda para que se vuelvan a producir ventas, eso está claro, pero hay que estimularla desde el lado de la oferta: hay que bajar los precios. Toda “ayuda” a la compra (lo pongo entre comillas porque no está claro que lo sea) lo que hace es subir el precio, o bajarlo menos, y acaba en el bolsillo del vendedor.
    El gasto para el Estado es importantísimo y el beneficio ninguno y, en la situación que estamos es necesario invertir los escasos recursos en medidas que estimulen el empleo y que estimulen la economía.
    Creo que las medidas a tomar para mejorar el problema de la vivienda en España deberían de ir por un camino radicalmente opuesto. No se trata de mantener artificialmente altos los precios, sino de que el mercado se regule :

    1. Eliminación de toda subvención o desgravación a la compra o al alquiler de vivienda (ya hemos dicho que suben el precio o impiden que baje)
    2. Impuesto progresivo que grave fuertemente la acumulación de viviendas
    3. limitar por ley las hipotecas a 25-30 años, 75% del valor del piso y 30% del salario
    4. hacer una valoración real de los activos inmobiliarios de la banca una vez al año
    5. elaboración de una estadística oficial de precios reales de la vivienda (no de oferta ni de tasación)

    • mickmalone's Gravatar mickmalone
      25 enero, 2012 at 11:03 | Permalink

      Propongo una medidas complementarias a las suyas:

      1. Desgravación sólo al arrendador. Si se desgrava al arrendatario sí afecta al precio. Podría facilitar el afloramiento de alquileres no declarados, aumentando la oferta, bajando precios y por arrastre los de compra (activaría el sector con beneficios más repartidos)
      2. El impuesto por acumulación de vivienda, en mi opinión sería una buena medida, pero sólo después de implantar muchas otras. No hay porqué castigar al que ha ido haciendo patrimonio. Sería muy injusto con la absoluta inseguridad jurídica para propietarios que tenemos, sancionarles por no alquilarlos. El primero que incumple su obligación es la Administración que no da garantías jurídicas (¿por qué no hacer indelebles los gastos de los posibles destrozos en la vivienda alquilada y que se carguen al que los ha provocado, al uso de los deudas hipotecarias?¿por qué no crear una figura jurídica que presencie la entrega y recogida de llaves y de fé del estado antes y después del arriendo?). Si se da garantía jurídica se podría plantear. Siempre es mejor incentivar por la vía pasiva que la activa. Menos sanción y más protección y los pisos se alquilarán solos.
      3. Coincido plenamente. No descartaría imponer la Dación en pago (para NUEVAS hipotecas). Sólo con esa medida se produciría simultáneamante una mayor oferta de alquileres de pisos de la banca y mayor ajuste de precios de compra (tendrían que evaluar mucho mejor el riesgo dando menos hipotecas lo cual sería un drama social si no hubiera 6 millones de viviendas vacías, pero como las hay, lo que hay que hacer es ofrecer alternativas de usufructo de vivienda, fomentando competencia en la demanda, ayudarla a ser flexible buscando la mejor opción. Lo peor que hay es la inactividad, peor incluso que las pérdidas.
      4. Totalmente de acuerdo. Añadiría que no tasara en ningún caso el tasador elegido por el banco. E incluso, obligar a la banca a vender sus entidades de tasación. Tasaría a partir de precios finales de venta (si no me equivoco, así se hace en Inglaterra), no iniciales como hacemos aquí. Además obligaría a explicar con detalle al futuro hipotecante la temporalidad y metodología de la tasación. Mencionar también que los métodos estadísticos empleados en el método comparativo de tasación (el que se emplea el 90% de las veces), hace el cálculo más robusto pero con un posible efecto pernicioso, y es que homogeniza la oferta impidiendo el necesario equilibrio competitivo de precios. El precio lo pone la disponibilidad de la banca a prestar a un individuo por un piso en concreto. Si embargo la información de su posible valor de mercado, infravalora las particularidades del inmueble, especialmente, antigüedad y estado de la finca (salvo casos muy evidentes). Por otro lado, con lo que se cobra por una tasación no se puede hacer con rigor.
      5. Totalmente de acuerdo

  4. Javier's Gravatar Javier
    24 enero, 2012 at 9:33 | Permalink

    Me gusta mucho el comentario de ASH ARQUITECTURA.

    Otro punto en contra de la desgravación, es la injusticia que supone esa “ayuda” respecto a otros negocios: ¿por qué unos negocios reciben ayudas y otros no? ¿Acaso los hay más nobles o mejores que otros? Un vendedor de joyas por ejemplo preguntaría, ¿por qué no hay una ley que desgrave en la compra de joyería?. Un vendedor de un taller mecánico, preguntaría: ¿por qué no hay una ley que desgrave las visitas a mi taller?

    La desgravación por compra de vivienda, a parte de los impactos que puede tener en el precio de la vivienda y en el sector de la vivienda (que por lo aquí visto parecen más negativos que positivos….), supone una profunda injusticia de trato con respecto a otros sectores económicos, que no reciben ninguna ayuda y que tienen que lidiar día a día con sus problemas sin ninguna desgravación ni nada.

    Slds

  5. Aitor's Gravatar Aitor
    24 enero, 2012 at 9:40 | Permalink

    Llevo pagados varios años de hipoteca, pero con sus medidas, como el 30% del salario no me la hubiesen dado, una vivienda menos vendida, no creo que las subvenciones sean buenas para vender viviendas, pero sus medidas tampoco son del todo buenas

  6. 24 enero, 2012 at 10:30 | Permalink

    El problema de base de las deducciones de en la compra de vivienda tiene un objetivo claro: movilización del stock para que los bancos puedan desprenderse de sus activos inmobiliarios.

    La cuestión es ¿a quién beneficia esa deducción, a parte de a los bancos? Con una deuda privada del 300% del PIB es dificil que la gente se anime a comprar o a endeudarse más para comprar. Por lo que de este tipo de deducciones solo se benficiarán aquellas familias o personas con liquidez suficiente como para gastarselo en bienes inmuebles.

    Es sabido que las deducciones fiscales son absorbidas por el mercado y ahí está la historia de la burbuja y los desorbitados precios de la vivienda que así lo demuestran.

    El problema no es tanto si deducción sí o deducción no. El problema de la vivienda no es el stock. El problema de la vivienda es que con 6 millones de casas vacías cada año se producen más de cien mil desahucios. El problema es el drama social, no que los bancos, quienes fomentaron la burbuja, no puedan desprenderse de su stock.

    En cuanto a la deducción por alquiler no vemos tan claro que haya que suprimirla, dado que su repercusión en el precio del alquiler no es tal, si no que el precio del alquiler es elevado por la falta de oferta. No obstante, hay que buscar fórmulas más adecuadas para fomentar el alquiler social y los incentivos para que la gente se anime a alquilar tienen que ser más estructurales que fiscales. Empezando por la ley de arrendamientos hasta la creación de un parque público de viviendas en alquiler social.

    Por cierto, el nuevo gobierno ni siquiera a formado una comisión para la vivienda, será que consideran que no es un problema de Estado…

  7. fernando's Gravatar fernando
    24 enero, 2012 at 15:42 | Permalink

    Parque de viviendas: ~ 25.800 millones
    Número viviendas principales ~ 17.750 millones
    Número viviendas secundarias ~ 8.000 millones
    Número familias ~ 16,90 millones
    Ratio familias por vivienda ~ 1fam x 1,55 viviendas
    Ratio familias por vivienda principal ~ 1fam x 1 vivienda

    Por supuesto, ni los datos reflejan los 16,90 millones de situaciones diferentes ni el reparto de pisos por familia es homogéneo. Si bien, con uno de los índices de vivienda en propiedad más altos del mundo (que rebasa el 80%) y a la vista de estos datos me pregunto: ¿Cuántas viviendas se pretende que tenga cada familia en propiedad? Ya hay casi una por familia y con este ratio de 1:1 cerca del 20% están sin uso. ¡¿Cuántas quieren o piensan que es bueno que estén vacías?!

    Quizá el impuesto contribuya a un reparto más homogéneo pero ¿no deberían los impuestos o estímulos dedicarse primero a que el parque no esté al 80% o menos de capacidad?

    De cualquier manera, ¿No sería más beneficioso para la economía que se fomentara, en vez de la vivienda en propiedad, la inversión o tenencia de un negocio productivo? El 20% de lo invertido en vivienda solo cosecha gastos de mantenimiento e impuestos (y la mayoría del resto no produce una lata). Los españoles invertimos entre 1/3 a 2/3 de lo que producimos en pagar por una vivienda, inversión que produce poco y lentamente o nada. No sería mejor reducir ese precio para liberar ahorro y fondos a dedicar en industrias más productivas. O en educación que las facilite.
    El alto precio de acceso a la vivienda en propiedad y la obsesiva persecución del titulo en propiedad parecen estar influyendo en el número de familias que se crean y en el índice de natalidad, tiene entretenido una buena parte de lo que ganamos, la población envejece y hay más propiedades para menos gente…

    A donde quiero llegar es: ¿no deberíamos a cuestionar si, al contrario de lo que dicen muchos expertos, para salir de la crisis debemos dar por descontado el sector inmobiliario, cuyo presente nos lastra y cuyo futuro parece menguar día a día, y comenzar a dirigir esfuerzos en crear la siguiente industria/s que sea/n capaz/es de absorber buena parte de los 5 millones de parados?

    Comprendo que choca con muchísimos intereses poderosos… Pero…
    Impuestos para fomentar compra de vivienda, ¿Para qué? Que lo dejen en estar y ya bajarán los precios cuando la situación le sea evidente a la mayoría. Eso si que dará entrada a muchos a su adquisición y liberaría dinero para otras actividades.

  8. fernando's Gravatar fernando
    25 enero, 2012 at 8:21 | Permalink

    Hmmm… Creo que me lie un poco con los ceros, las comas que aquí son puntos y…
    A continuación, corregidas

    Parque de viviendas: ~ 25,8 millones
    Número viviendas principales ~ 17,75 millones
    Número viviendas secundarias ~ 8 millones

  9. Gabriel's Gravatar Gabriel
    25 enero, 2012 at 13:46 | Permalink

    Me llama la atención que en un medio como éste todos los comentarios propongan medidas para dirigir la economía (que es lo mismo que dirigir la sociedad). Es más sencillo, justo y eficiente eliminar subsidios, impuestos y que cada uno tome sus propias decisiones. Todo lo demás es arbitrario.

    • mickmalone's Gravatar mickmalone
      25 enero, 2012 at 14:42 | Permalink

      Para que la gente tome sus propias decisiones, ha de haber alternativas. En el mercado inmobiliario, prácticamente no las hay. Hasta que las haya, hay medidas que pueden ser beneficiosas.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *

Puedes usar las siguientes etiquetas y atributos HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>









Archivo

octubre 2017
L M X J V S D
« sep    
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031  

Warning: include(http://www.libremercado.com/fragmentos/blogs.footer.html) [function.include]: failed to open stream: Unable to find the socket transport "ssl" - did you forget to enable it when you configured PHP? in /data/site/www/wp-content/themes/evolve/footer.php on line 150

Warning: include() [function.include]: Failed opening 'http://www.libremercado.com/fragmentos/blogs.footer.html' for inclusion (include_path='./:/data/site/esradio/comun') in /data/site/www/wp-content/themes/evolve/footer.php on line 150