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Vivienda 2014: el precio ya no es lo que importa

Lunes 6 de enero de 2014 - José Luis Ruiz Bartolomé - 19 Comentarios
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En las últimas dos o tres semanas muchos medios de comunicación me han preguntado mi opinión sobre la evolución de los precios de la vivienda durante 2014. Es comprensible esa inquietud en un país en el que más del noventa por ciento de la población es propietaria, y más aún cuando hasta hace seis años los precios sólo sabían subir desde que el acceso a la vivienda se universalizó allá por los años sesenta.

Pero a fecha de hoy eso no es lo importante. Si nada excepcional ocurre en el año que estrenamos, puedo asegurarles sin temor a error que los diferentes informes y estudios de las consultoras, tasadoras, y expertos del ladrillo recogerán caídas que se situarán en una horquilla de entre el 5% y el 10%.

El ajuste ya está hecho, con sus más y sus menos. Me refiero al ajuste de verdad, esto es, el ajuste que se observa en suelos y nuevas promociones de obra nueva; el ajuste de la Sareb y de algunos –no todos- los bancos. No incluyo por tanto la segunda mano, la venta de particular, que va a otro ritmo. Cuando no hay una necesidad perentoria de vender, el particular se hace el remolón, y se equivoca: esta semana me contaban de un piso que se vendía hace cuatro o cinco años por 400.000 euros y se acaba de cerrar en 200.000. El propietario había recibido en todo este tiempo varias ofertas, la primera de ellas en 360.000. En fin, así es la vida.

Como les decía, el precio, en 2014 ya no es importante. Y ya no es importante porque a los precios actuales, el que puede comprar, compra.

En costa las compras de extranjeros se han disparado, prácticamente duplicando al peor año del ciclo, 2009. Todo apunta a que esta tendencia va a seguir durante los próximos meses: el mundo ha perdido el miedo a España, y España, por un montón de razones que no viene al caso, sigue siendo el mejor lugar para veranear y para pasar la jubilación para un europeo.

Otros que compran, porque pueden, son los famosos fondos de inversión extranjeros. El año pasado por estas fechas tenía puestas mis esperanzas en la Sareb; me parecía el único vehículo apropiado para estabilizar precios y dinamizar el mercado. La mera puesta en marcha de un ‘banco malo’ ya generó un efecto positivo en el mercado global. La rapidez con que cerró la primera operación (Bull) fue el mejor mensaje que se podía lanzar. En definitiva, alrededor de un centenar de fondos inversores de diversa procedencia (Europa, Iberoamérica, Estados Unidos, Asia) creen que España es un país atractivo al que destinar su dinero. Y están aquí ya, haciéndolo.

El tercer grupo que se ha apuntado a la fiesta inversora es el nacional. Que compra porque puede. Son por un lado los llamados family office, o sea, los ricos de toda la vida en versión profesionalizada, y por otro los que “marchan bien”, profesionales y pequeños empresarios que tienen ahorro, y que creen que comprar pisos a la mitad o al 30% de su precio de hace unos años es un buen negocio en el que no te puedes equivocar.

Ni los precios -ni el stock, que sólo es un problema en localizaciones concretas-, son a fecha de hoy impedimento para comprar para aquellos que pueden comprar. Por eso, el precio ya no es el problema. El problema es el acceso a la vivienda. Para la gran mayoría de los españoles hoy como ayer la adquisición de una vivienda es la principal compra de su vida; y para ello necesitan un socio que aporte la mayoría del precio, pues con su nivel de renta necesitarían una vida laboral ahorrando para poder hacerlo. Por eso, el reto de 2014 es la mejora de las facilidades de financiación.

Y, ¿qué se puede esperar de la financiación? Por una parte, el sector privado se ha desapalancado de manera muy relevante en los últimos años, pasando de 2,2 a 1,9 billones de euros (325.000 millones menos). Además, las exigencias de provisionamiento de los Decretos De Guindos y el rescate financiero del EFSM han servido para sanear un sector que estaba al borde de la quiebra. En el debe, sin embargo, se encuentra la enorme cantidad de recursos que la banca ha destinado a financiar la deuda del Estado. Sin embargo, aquí también hay buenas noticias, pues desde hace ya unos meses la banca española ya no es la única que financia al sector público.

Así pues, los servicios de estudios de los grandes bancos (BBVA, Sabadell) avanzan que para este año ya habrá “crédito nuevo”. No parece que vaya a ser algo inminente, a la vista de las pobres cifras de hipotecas, pero es probable que para la segunda mitad del año veamos ya crecimientos interanuales.

En efecto, el desafío de este año ya no tiene nada que ver con los precios, sino con el volumen.

Feliz año nuevo.


19 Comments

  1. Mar's Gravatar Mar
    7 enero, 2014 at 9:46 | Permalink

    Buenas:

    ¿De dónde saca el dato de que más del 90 % de la población es propietaria? Tenía entendido que el porcentaje de propietarios rondaba el 83 %.

    ¿Podría enlazar alguna fuente (INE, EUROSTAT u otras) en relación a este dato?

    Gracias.

  2. Carmen Alonso's Gravatar Carmen Alonso
    7 enero, 2014 at 11:20 | Permalink

    Con todos mis respetos. Creo que en un país donde los habitantes han perdido mucho poder adquisitivo, la bajada de precios no es lo suficientemente atractiva para que -dados los salarios medios- los bancos se arriesguen a facilitar el crédito.
    “Toda una vida pagando un crédito” es demasiado.
    Desde mi punto de vista, los salarios deberían subir y el precio de la vivienda bajar, hasta encontrarse en un punto razonable.

  3. gwy's Gravatar gwy
    8 enero, 2014 at 21:48 | Permalink

    “Es comprensible esa inquietud en un país en el que más del noventa por ciento de la población es propietaria”

    La frase me parece que tiene un error de planteamiento. Para el españolito propietario medio -o mejor mediano-, el que simplemente vive en su casa, la evolución del precio le es más o menos indiferente: si tiene que vender a la baja, más tarde también comprará a la baja para seguir viviendo en su nueva casa. Lo comido por lo servido, y las diferencias de precio entre zonas existen, existieron y existirán. Es verdad que está la cuestión de los desahucios y de las hipotecas pendientes, pero eso, pese al ruido mediático, es un caso relativamente poco frecuente.

    Los que deben estar asustados son el inversor y el especulador, que no siempre son lo mismo. Y esos son, comparativamente hablando, pocos. Y, mayormente, para unos c’est la vie, y para otros, que les zurzan en general.

  4. 9 enero, 2014 at 10:04 | Permalink

    Jose Luis, suelo estar de acuerdo con tus posts y así lo digo en los comentarios habitualmente, pero en esta ocasión debo decir que estoy totalmente en desacuerdo. El precio de los pisos sigue siendo abusivo, y debe seguir bajando muchísimo para que realmente sea un precio lógico.

    ¿Por qué el precio de los inmuebles sigue siendo abusivo? Por muchos motivos, que hemos comentado en este mismo blog muchas veces. Por ejemplo, por lo que cuesta construirlos: si construir un piso cuesta entre 600 y 1.000 euros/m2 (incluyendo todos los costes), el precio de venta debería situarse entre los 700 y 1.200 euros/m2 (estos precios son reales, y lo sé porque soy aparejador). Si a eso le sumamos que los que ya están construidos llevan años sin utilizarse, es decir, que ya son viejos aunque no se hayan estrenado, el gran stock, la falta de demanda, el descenso de población, el que ya nadie se cree que un piso es una buena inversión y que “nunca bajan”, etc, el resultado es que los pisos tienen que caer mucho todavía. ¿Cuánto? Hasta que las empresas inmobiliarias sean lo que eran antes del boom, empresas que ganaban muchísimo dinero, pero nada que ver con las salvajadas de la burbuja.

    Saludos

  5. andoni's Gravatar andoni
    10 enero, 2014 at 22:41 | Permalink

    Saludos,
    Yo no soy muy listo, pero pretender, como pretenden algunos, hacernos creer y decir que el precio de los pisos debería ser x o y, me parece una aberración comparable a decir que todos los coches debieran valer lo mismo o que el precio medio de un coche es x y hasta que llegué a tal precio no hay que comprar. (cierto será que el precio medio será x, pero entre un seat y un lamborghini alguna diferencia habrá)

    Que hay pisos que quizás su precio deba/debiera bajar más todavía, (zonas de alto paro, edificio viejo, barrio marginal, sin ascensor, a reformar…) seguramente si.

    Que hay pisos que están en precios que dependiendo las circunstancias de cada uno pudieran ser interesantes, también. (zona con demanda, buena construcción, ubicación, barrio, urbanización, etc..)

    Al final este mercado es como el resto, funciona a base de oferta y demanda, y yo creo que hoy día tal y como están las cosas el mango está en poder del comprador, que si tiene necesidad de vivienda, ahorros y paciencia puede adquirir una vivienda a un precio (negociable) que hace unos años ni hubiera imaginado. Y si es para vivir que más le dará que quede un 5% o un 10% por bajar, tanto esperar pudiera quedarse sin su presa y viendo a otro disfrutarla.

    P.D: el último céntimo que lo gane otro.

  6. Aurora Pimentel's Gravatar Aurora Pimentel
    14 enero, 2014 at 16:12 | Permalink

    Me pasa como a Jose, suelo estar de acuerdo con sus artículos, pero no en este caso. Yo no gestiono un gran patrimonio tipo family office, pero sí uno pequeño familiar y de empresa. Llevo 3 años viendo si comprar o no vivienda como inversión así como otras opciones (desde depósitos a acciones, fondos, etc.) y por el momento por goleada ganan los del paréntesis. Si es como inversión lo que te cuesta una vivienda (sin financiación y pagando en efectivo, vaya esto por delante) y lo que puedes obtener de ella al año deducidos ibi, los meses que puede estar sin ocupar, los riesgos de mora, lo que hoy puedes cobrar de alquiler (que está bajando y seguirá bajado, deducido impuestos,) etc… hace que su rentabilidad neta esté muy, pero muy por debajo del 2%. Honradamente creo que bajarán más las que yo puedo comprar y miro, hay una sobreoferta y hay además una situación demográfica que es la que es, junto a unos sueldos que son los que son y seguirán bajando. Muchos pequeños ahorradores sabemos bien que hay que esperar si es que alguna vez compramos, y que el dinero, de momento, está mejor al 2 y algo tranquilito o con más alegría moviéndose en fondos y acciones, diversificado, y, cómo no, financiando a otros negocios (desde business angels hasta otras formas).

  7. Sebastian's Gravatar Sebastian
    15 enero, 2014 at 15:31 | Permalink

    El sobreprecio entre el coste de construcción y el valor de venta (que invita a pensar que aún hay ajuste por realizar) es debido al coste del suelo, de lo que viene siendo su monopolio por parte de las administraciones, y sólo en la ruptura de ese monopolio estaría alcanzar unos precios razonables. La apuesta de entidades extranjeras es porque ese monopolio, que nos desangra a los españoles, no se va a romper. Que oportunidad hemos perdido los españoles por librarnos del yugo que nos sojuzga, a tenor de la hipoteca media, no menos de veinte años, para enriquecer a nuestros caciques. Y encima para que nos condenen a vivir en unas tipologías constructvas soviéticas. Con garajes, eso sí, para ir en coche a grandes superficies comerciales.

  8. 16 enero, 2014 at 16:54 | Permalink

    Estimado José:

    Mientras el trabajo y sueldos sean precarios, a los precios actuales, sí que tiene relevancia dicho factor. El mercado como bien dices se reduce a localizaciones concretas de Levante y Andalucía (compra extranjeros) y operaciones corporativas. Pero mercado y demanda están a años luz de lo que debería ser lo habitual para España. Si además las hipotecas como lanza el Santander son para nóminas de 2.500€, seguiremos estancados un buen espacio de tiempo en mi opinión.

  9. Guardilla's Gravatar Guardilla
    22 enero, 2014 at 13:05 | Permalink

    Yo no voy a hacer un comentario convencional. El mio es un (para algunos claro,incluso para el Autor,posiblemente) tanto “particular”. He sido bancario durante casi 35 años.Por tanto he sido participe de la Burbuja,aunque ya lo dejé hace 12 años. Y como conozco el percal de las concesiones de hipotecas y créditos a la construcción. Unos se concediedron bien y otros ,no tan bien. Al menos en mi época eramos honrados y procurabamos serlo (honrados,con el cliente y con el Banco,al menos en el entorno donde yo me movía).
    Bien, el problema como dice el Autor no es ya el precio,si bien mis argümentos me temo son distintos de los de él. Y lo digo porque yo tengo una IDEA o TEORIA y la vengo debatiendo en multiples lugares ya hace años (desde 2007) por la cual la SAREB por mandato del Gobierno de turno podría “dar salida” a su Stock de Viviendas y Suelo e incluso a precio “digamos variable”,vamos para ganar hasta dinero.
    Mi IDEA o TEORIA la tengo escrita, de forma ,eso si, poco academica, en mi Blog: http://stockbancomalo.blogspot.com.es/. Esta IDEA o TEORIA,no es otra cosa que ( para mi ) la creación de UN IMPUESTO SOLIDARIO Y VOLUNTARIO,el cual se materializaría atraves de de un SORTEO, donde participaran todas las Empresas y Organismo del país.
    Si este Impuesto Solidario, procedería de un SORTEO, tipo del del ORO DE CRUZ ROJA,que el Estado autoriza todos los años.
    ¿ Porque no autorizar uno mensual, organizado y controlado por LOTERIAS DEL ESTADO (que es la única que puede organizar Sorteos de Loterias en España) que venda eseIMPUESTO,convertido en DECIMOS de LOTERIA,que las empresas comprarian a Loterias del Estado,para “beneficiar” a sus Clientes, si estgos, claro, en lugar de comprarles 100 Euros de compra como lo hacen habitualmente se “aprietan un poco” y llegan a ,pongamos,200 Euros. Y por otro lado las Empresas, en especial las Grandes Empresas, reducen su capitulo de “Publicidad” y lo destinan a este tipo de Publicidad. No se negará que todos los días sacan campañas de DESCUENTOS, DOS POR UNO,ETC.
    De esta forma,creo yo, el CONSUMO,pienso, creceria y con el creceria todo: LA RIQUEZA, BAJARIA EL PARO, EL ESTADO RECAUDARIA MAS IMPUESTOS,LAS EMPRESAS GANARIAS MAS Y LOS TRABAJADORES TENDRIAN LO QUE QUIEREN : TRABAJO. Es como decía al principio un tanto “particular” mi IDEA, pero no me negaran que POSIBLE. Porque como decia KUBALA, cuando era entrenador de la Selección la cuestión es QUERER,SABER Y PODER. Y el Estado tambien ,como las Emperesas y Trabajadores, es el más interesado.
    Como pensaran mi IDEA es Sortear los PISOS de la SAREB, con la compra de esos DECIMOS que Loterias del Estado,emitiría y controlaría. Tambien se podría hacer con PLANES DE PENSIONES Y SEGUROS MEDICOS,porque supongamos que EL CORTE INGLES, que tiene una CIA de Seguros ofrece estos productos a sus Clientes !!GRATIS¡¡ a cambio del incremento de sus COMPRAS.¿ No se podría pensar,incluso, en un SISTEMA MIXTO DE PENSIONES Y DE LA SEGURIDAD SOCIAL (parte privada y parte estatal,para dar garantia de cobertura a los menos favorecidos).
    Como ven y vuelvo a KUBALA, la cuestión es QUERER,SABER Y PODER. Yo no se si se o no, lo que si tengo es ilusión y pasión de soñar para tratar de llegar a un mundo mejor y mas justo.

  10. Xact's Gravatar Xact
    23 enero, 2014 at 18:43 | Permalink

    “El problema es el acceso a la vivienda. Para la gran mayoría de los españoles hoy como ayer la adquisición de una vivienda es la principal compra …..”
    El problema es que el mercado inmobiliario español está dirigido desde la postguerra exclusivamente a la venta, por muchos motivos – entre otros, haber sido el gran negocio nacional para bancos y especuladores varios – por lo que no ofrece ninguna alternativa rentable a la compra.

  11. 12 marzo, 2014 at 9:56 | Permalink

    Un muy buen post y me quedo con la frase “a los precios actuales, el que puede comprar, compra.”
    es una gran verdad.

  12. Colomba's Gravatar Colomba
    27 marzo, 2014 at 16:22 | Permalink

    Un buen post, aunque voy a ser un poco pesimista. Dices, Jose Luis, que los extranjeros están comprando como locos en las costas, lo que es verdad; vivo en el extranjero y conozco gente que se ha animado a comprarse su apartamento de vacaciones. Pero el que vaya a seguir así muchos años porque España es un país excelente para veranear es más dudoso. España está dejando de ser un país excelente para veranear porque ya está aumentando, y a este paso no hemos visto nada, la inseguridad, la delincuencia, la violencia urbana, la suciedad (cada vez hay menos papel en los aseos públicos, como en mi juventud) y las enfermedades infecciosas. Añádele cualquier crisis petrolera o de la aviación, que gracias a Dios no ha ocurrido pero que es probable, y el aumento del paro en Francia, Bélgica y otros países, y el parón de compras de pisos de la playa puede estar más cerca de lo que parece. Ya fui pesimista en este blog respecto a la disminución de la población y no me equivoqué.

  13. Luis Carlos Gonzalez's Gravatar Luis Carlos Gonzalez
    14 junio, 2014 at 21:17 | Permalink

    Como siempre decían los pisos no pueden bajar , el ajuste ya esta hecho….., jajaja….opiniones de amigos de bancos constructores e inmobiliarias veremos si los precios no bajan mas ……pirámide de población invertida, hijos que van a heredar pisos de sus padres, sueldos miseros…..creo que vienen años de bajadas…ejemplo Japón 20 años bajando los pisos el que no quiera bajar el precio se lo comerá con patatas…..

  14. Luis Carlos Gonzalez's Gravatar Luis Carlos Gonzalez
    14 junio, 2014 at 21:22 | Permalink

    Jóvenes de 20 25 años o incluso 30 heredaran pisos de sus padres, por lo quela demanda ddescenderá muchos hijos únicos o a lo máximo 2 que son los hijos que se tienen ahora muchos padres tienen su casa mas la de veraneo. Conozco chavales que heredaran hasta 2 o 3 pisos……yo no veo tan clara esa demanda futura………

  15. Pita's Gravatar Pita
    29 agosto, 2014 at 12:13 | Permalink

    Mi piso me costó con reforma 230.000 € me hacen ofertas por 185.000, estoy pensando alquilar por no perder dinero de la venta, pero por otra parte quiero vender porque me han desplazado de ciudad y hasta que no venda y pueda comprar de nuevo tengo que pagar un alquiler. ¿Cuál es su consejo? ¿Cree que el valor de la vivienda volverá a remontarse ligeramente? La crisis no va a durar siempre ¿no?

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